空室対策の成功事例から学ぶ！あなたの物件も満室に！
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 6 日前
- 読了時間: 10分
賃貸経営を行う貸主にとって空室問題は避けて通れない重要な課題です。近年の賃貸市場は節税対策の一環による新築物件の供給の増加、また少子高齢化による人口減少が進んでいるため、賃貸経営を取り巻く環境は非常に厳しくなっています。
しかし厳しい状況下でも空室問題を解決し収益アップに成功している物件は数多く存在します。
弊社物件は賃貸空室率が30％台の山梨県にあり、築年数は30年を超えていますが、空室対策としてリノベーションを展開したことで、2020年以降4期連続で増収増益を達成。
その取り組みは不動産系メディアから注目されています。
本投稿は空室対策の成功事例を基に、満室を達成するための方法についてお伝えいたします。
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私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
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【本記事でお伝えする結論】
１．空室対策の重要性
本題に入る前に空室対策の重要性について、あらためて確認したいと思います。
貸主が知るべき空室の現状
少し古いデーターになりますが、公益社団法人 全国賃貸住宅経営者協会連合会が、総務省が平成30年に実施した「住宅・土地統計調査」を基に全47都道府県の空室率を公表しています。
全国平均の賃貸空室率は21.4％で、長年20％台を推移していたため、目安として捉えることができます。
しかし地域によってかなりの偏りが見られ、最も低い沖縄県の空室率は13.4％、最も高い栃木県は31.8％と約2倍近い差が生じています。
エリア空室率が悪化すると、競争力が高い築年数が浅い物件を選ぶ方が増えるため、必然的に築年数が古い物件は適正家賃で募集しても空室が埋まりにくい状況が続きます。その結果、家賃収入の減少により収益力が低下し、キャッシュフローが厳しくなるリスクが高まります。
空室対策はなぜ必要？
築年数が経過すると物件資産価値が低下し、競争力が失われます。そのため適正家賃で募集しても物件自体に魅力が感じらず、空室が目立つ結果となります。
空室が目立つと、家賃収入が減少し手取り収入が少なくなり、経営の安定性が損なわれる恐れがあります。
しかし築年数に応じた適切な空室対策を行うことで、物件の資産価値を維持または向上させることができるため、入居促進に繋がります。これにより空室による家賃機会損失を最小限に抑え、収益を安定させることが期待できます。
入居率向上のための具体的な考え方
①賃貸検索サイトの反響を増やす
入居率を向上させるためには適正家賃での募集が重要であると考える貸主は非常に多いですが、部屋探しされる方が賃貸検索サイトを利用する際、掲載写真や間取りに注目していることが、CHITAIの調査によって明らかになっています。
そのため入居率を高めるには、まずは賃貸検索サイト内の反響を増やすことが重要です。適切なリフォームやリノベーションを行い魅力的な部屋を提供できれば、内見したいと考える方は必然的に増加するでしょう。
②物件第一印象を高める
内見時に最初に確認されるのは共用部（ごみ置き場、駐輪場、廊下）と物件周りです。共用部分にごみや虫の死骸が散乱していたり、駐輪場が整理整頓されていない、また雑草があちこちに生い茂っていたりすると、物件第一印象が悪くなってしまいます。
清潔感が感じられなければ、内見者は「借主属性に問題があるのでは？」と警戒感を抱き、場合によっては他の物件に流れてしまう可能性があります。
定期的に物件清掃を行っていれば、この様な状況にはならないため、物件クオリティーが高ければ入居促進に繋がりやすくなります。
③クロージングがしやすい環境を作る
近年の賃貸業界は完全に借り手有利な状況が続いています。そのため内見時や入居申込時に顧客から交渉が入ることがあります。
入居条件を変更する場合、基本的に貸主決裁が必要になります。そのため交渉が入った際は一旦保留にし、仲介担当者は管理会社経由で貸主決裁を求めてきます。
しかし貸主との連絡がうまくいかず返事が1日以上かかると、顧客によっては「対応が遅い」と感じ他の物件に流れてしまう可能性があります。
このような事態を避けるためには、事前にある程度の権限（例：家賃○○円まで値下げ可能、フリーレント〇か月までなら許可）を与え、また土休日でも電話連絡を認めることで、難しい交渉が入った場合でも、迅速に回答できるため成約率が高まります。
２．成功事例から見る空室対策
リノベーションで劇的改善を果たした事例
弊社物件は1993年築で間取りは２LDK～３LDKです。競合物件と比べるとリフォームに注力していたため、年間を通じて客付けで苦戦することはありませんでした。
しかし2017年の繁忙期、3部屋募集のうちわずか1部屋しか決まらず、さらに３月末には転勤による2部屋同時退去が発生したため、損益分岐点を下回る結果となり赤字を計上することになりました。
「資産価値を向上させなければ、今後の客付けは難しくなる」と判断し、翌年からリノベーションに方向転換し、差別化を図るために「自然素材を用いたカフェスタイルに特化したリノベーション」を提供し始めました。
初期の段階では集客で苦労し、客付けで苦戦しましたが、物件公式サイトを開設しSEOやSNS配信を強化した結果、2020年以降は入居率と家賃収入は右肩上がりとなり、リノベーションによって劇的に収益を改善することに成功しました。
▶弊社リノベーションの詳細は、過去記事をご覧下さい。
ニーズを取り入れた成功事例
空室対策を考える際「顧客ニーズに応じた設備」を導入することで、客付けにおいて非常に高い効果が期待できます。しかし部屋探しされる方は設備の充実度よりも「部屋全体のクオリティー」を重視する傾向が強いです。
そのため人気設備を設置しても部屋全体のクオリティーが低ければ、クオリティーが高い部屋に流れてしまいます。
しかしクオリティーを向上させ、さらに人気設備を設置することで、訴求力が増し、成約率が飛躍的向上します。
弊社物件では2024年の秋に宅配ボックスを新設しました。以前から宅配業者や一部の借主から設置の要望が寄せられていましたが、設置費用の観点から導入には慎重でした。
しかし宅配ボックスを設置することにより、競合物件との差別化がはっきりし、今年（2025年）繁忙期の客付けは非常にスムーズになり、その結果成約期間を大幅に短縮させることに成功しました。
このことから宅配ボックス設置に関する費用対効果は非常に高いと言えるでしょう。
仲介会社との連携で得た成功体験
弊社物件は大手管理会社に管理委託しているため、直営の仲介会社が専任として物件募集を行っています。
先程もお伝えしましたが、弊社物件では集客強化のために物件専用の公式サイトを開設し、賃貸検索サイトと併用して集客を行っています。
仲介会社の主な収入源は成約報酬としての仲介手数料となるため、1件でも多く成約させたいと考えています。そこで弊社物件では公式サイトから入居申込された方を、直営の仲介会社に紹介し契約手続きをして頂いています。
弊社がお客様を紹介した場合、直営の仲介会社は感謝の意を表すために、費用を大幅に抑えた初期費用を提示してくれます。そのため、約8割の確率で内見当日に入居申込を頂くことに成功しています。
初期費用のプライスダウンについては、有償コンサルティングをお申込みされた方のみに、お伝えいたします。詳細はこちらをご覧下さい。
３．やってはいけない空室対策
築年数に応じた空室対策を行うことで、競争力を維持または向上させることが期待できるため、空室に悩むことはほとんどないと言っても過言ではありません。
しかし「費用をかけたくない」という短絡的な考えから、「やってはいけない空室対策」を行う貸主がいますが、確実に負のスパイラルに陥る可能性が高まるため、手を出すべきではありません。
やってはいけない空室対策とは…
中途半端なリフォーム
低予算リフォームを行った後にホームステージングを行う
家賃値下げ
入居審査を緩くする
の4点です。なぜ行うべきではないのかというと、築20年以上経過している物件は「目に見えない劣化」が進行しています。これらはリノベーション施工中に発見しやすいのですが、放置した状態が続けば、漏水や建具トラブルを誘発させてしまい、大問題になってしまいます。
また家賃値下げや入居審査を緩くすると借主属性が悪くなるリスクが高まり、さらに借主がトラブルを起こしても借家権の問題から簡単に退去させることはできません。
▶上記詳細は、過去記事をご覧下さい。
４．貸主ができる日常的な管理
空室対策いうと客付けのイメージが強くなりがちですが、長期入居を促進することも空室対策の一環であると弊社では考えています。
借主が長期間入居して頂ければ、高額なリフォームやリノベーションを行った場合でも、入居中にその費用を回収でき、何より安定した家賃収入を得ることができます。
長期入居を実現するには顧客満足度を高めることが不可欠ですが、その方法はとても簡単です。それは借主とコミュニケーションをとることです。
弊社物件ではオーナーである私が平日の午前中物件清掃を行っています。借主と物件内でお会いすることがありますが、その際「何か困っていることはありませんか？」とこちらから尋ねるよう心がけています。
借主からの相談や改善要望があった場合は、可能な限り対応するように努めています。対応することによって「借主の立場を理解している」と思ってもらえるため、長期入居に繋げることが期待できるだけでなく、場合によっては借主の知人に物件紹介してくれる可能性も生まれます。
そのため仮に費用がかかっても、費用対効果は十分期待できます。
５．まとめ
今回は空室対策の成功事例を基に、満室を達成するための方法についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
近年では部屋探しの価値観が多様化しており、リノベーションを施せば築年数はあまり重要視されなくなっています。
一方で今後リノベーションを手掛ける物件は増えることが予想されるため、満室を達成するためには「差別化」が不可欠となります。
しかしリノベーションによって差別化を図ったとしても、入居後の管理体制が不十分であれば、入居したことを後悔することになり、安定した家賃収入を得ることが難しくなります。
今後リノベーションを検討する貸主はこの点をしっかりと理解すべきです。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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