アパート経営トラブル。どう回避したらいい？
アパート経営では、空室の長期化や建物の老朽化、修繕費の増加、生活音、家賃滞納など、様々なトラブルが発生する可能性があります。
特に築年数が経過したアパートでは、空室による家賃収入の減少と修繕費の増加が重なると、キャッシュフローが悪化する可能性が高くなります。
ただし、トラブルが発生してから対応するのではなく、空室対策や計画的な修繕、資金管理、入居者対応などを事前に行うことで、経営への影響を抑えることができます。
本記事では、1993年築のアパート3棟20戸を実際に経営してきた経験も踏まえながら、アパート経営で起こりやすいトラブルと回避方法を紹介します。
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私の経営する有限会社山長では、アパート経営改善・空室対策コンサルティングを行っています。かつて私自身が直面した「自己破産寸前」だった状態を、独自の高付加価値リノベーションで再生。入居率77％から年間平均95％以上への改善、年間家賃収入約430万円増加という、自社物件での実績をもとに、オーナー様の経営改善をサポートしています。
その実績は『全国賃貸住宅新聞』『楽待』などのメディアにも多数紹介されています。まずはお手軽な無料相談からお気軽にご相談ください。 [→詳しいプロフィールと解決事例は記事末尾へ]
▼ 目次
１）空室が発生しやすくなる
２．アパート経営トラブル回避方法
【本記事でお伝えする結論】
アパート経営では、空室・老朽化・資金不足・騒音・家賃滞納など、複数のトラブルを想定した経営が重要。
トラブル発生後だけでなく、計画的な修繕や資金管理、入居者対応を事前に行うことで経営リスクを抑えられる。
築古物件では家賃値下げだけに頼らず、物件価値の改善と適切な管理を組み合わせることが安定経営につながる。
１．アパート経営代表的なトラブル３選
賃貸物件は築年数の経過とともに建物や設備の老朽化が進み、物件の競争力や資産価値にも影響を与える可能性があります。特に築年数が経過したアパートでは…
空室が発生しやすくなる
建物の老朽化が進む
入居者からのクレームやトラブルが増える
などの問題が発生する可能性があります。これらは、アパート経営を続けていく上で貸主が想定しておきたい代表的なリスクです。
それでは、アパート経営で発生しやすい代表的なトラブルを見ていきましょう。
１）空室が発生しやすくなる
リクシル住宅研究所の調べによると、アパート入居者の約8割が住宅の機能性に何らかの不満を感じていることが分かりました。主な不満として、断熱性や防音性、湿気などが挙げられています。
また、築年数別に見ると、築年数が増すにつれて住宅の機能性に対する不満を挙げる割合が増える傾向も確認されています。例えば「断熱効果が弱く、夏暑く、冬寒い」という不満は、築5年未満では10.8％でしたが、築15年以上20年未満では31.8％となっています。
さらに、賃貸住宅を選ぶ際の必須条件として、「内装がきれいであること」58.3％、「部屋の防音効果が高いこと」45.5％、「建物自体に古さを感じないこと」33.7％などが挙げられています。
このことから、築年数が経過した物件で設備や内装の改善を行わず、機能性や見た目で競合物件に見劣りすると、客付けで不利になる可能性があります。
２）建物の老朽化
賃貸物件の外観は、風雨や紫外線の影響を受けることで老朽化が進み、「外壁の劣化」や「外壁コーキングのひび割れ」などが発生することがあります。
一般的な塗料やコーキングの種類によっては耐用年数が10年前後となる場合もあるため、10年程度をひとつの目安として建物の状態を確認し、必要に応じて大規模修繕を検討することが重要です。
内観についても、築年数が経過すると設備の老朽化や陳腐化が目立ちやすくなり、原状回復や表面的なリフォームだけでは客付けが難しくなることがあります。
早期客付けを目指す場合は、物件の状態に応じて設備交換やリノベーションを検討することも必要です。一方、築年数の経過とともに修繕箇所が増え、キャッシュフローを圧迫する可能性もあるため、将来の修繕を見据えた計画的な管理が重要です。
３）クレーム発生増加
築年数が経過すると設備の故障や不具合が増え、借主からの問い合わせやクレームが発生しやすくなります。また、弊社物件を管理している管理会社からの報告では、入居者から寄せられる相談の中でも…
騒音などの生活音
設備の故障・不具合
に関する相談が多いとのことです。
なお、家賃水準や過去の滞納歴そのものが騒音トラブルの原因になるという意味ではなく、空室を埋めることを優先して入居審査基準を安易に緩めないことが重要だと考えています。
こうした問題は、定期的な点検や適切なメンテナンスを行うとともに、発生した際に管理会社と連携して早期対応することが重要です。
対応が遅れると入居者の不満が大きくなり、貸主や管理会社への信頼低下につながる可能性もあるため、問題を放置しないことが大切です。
２．アパート経営トラブル回避方法
アパート経営で発生するトラブルは、問題が大きくなってから対応するのではなく、事前にリスクを把握して対策を講じることが重要です。
また、定期的な点検・修繕を行うとともに、問題が発生した際には管理会社などと連携して早期対応することで、トラブルによる影響を抑えることにつながります。
ここからは、それぞれのトラブルに対して貸主ができる具体的な対策を解説します。
１）収益悪化／空室長期化
アパート経営の難しさは築年数が経過することで資産価値が低下し「家賃維持や値上げ」「早期客付け」が難しくなり、収益が低下してしまうことです。
収益改善／早期客付けを目指すなら、物件の資産価値を高める対策が効果的です。築年数が20年を超えると、設備の老朽化や陳腐化が目立ちやすくなり、新築や築浅物件と比べて機能性や利便性の面で見劣りすることから、適正家賃で募集しても客付けが厳しくなることがあります。
しかし、資産価値を高めるリノベーションを行うことで……
機能性や利便性を高め、築年数による古さを感じにくい室内にすることで、早期客付けが期待できる
物件の競争力を高めることで、家賃を見直せる可能性がある
募集時期に左右されにくくなり、反響数の増加が期待できる
ことから、収益改善や早期客付けにつながる可能性があります。
弊社では1993年築のファミリー向けアパート3棟20戸を経営しています。2017年には入居率が77％まで低下しましたが、2018年から空室発生時に順次リノベーションを実施しました。
その結果、2020年以降は年間入居率95％以上を継続し、年間家賃収入もリノベーション開始前と比べて約430万円増加しています。
この経験から、築年数が経過した物件では、家賃を下げることだけで空室に対応するのではなく、「入居希望者から選ばれる理由」をつくることも、収益改善を考えるうえで重要だと考えています。
▶築古アパートで空室対策リノベーションを検討する際の考え方や費用、実践方法については、関連記事「空室対策リノベーション完全ガイド」をご覧ください。
▶弊社物件の事業立て直しについては、関連記事「日本一空室率が悪い山梨県で、なぜ家賃値上げ集客に成功したのか？」をご覧ください。
▶弊社所有物件で実際に行ってきた空室対策リノベーションについては、「空室対策リノベーション実績」をご覧ください
２）老朽化問題
アパート経営において、「外壁塗装」などの大規模修繕は大きな支出のひとつです。外壁の老朽化を放置すると、建物の劣化が進むだけではなく…
外観が古く見え、内見時の物件印象が悪くなる
劣化が進行することで、修繕範囲が広がり費用負担が大きくなる可能性がある
雨漏りなどが発生し、借主の生活に影響を与える可能性がある
ため、必要な修繕を先延ばしすることはおすすめできません。一般的な塗料やコーキングでは、10年前後がメンテナンスを検討するひとつの目安となる場合があります。
そのため、「前回の外壁塗装から10年程度経過している」「外壁の色あせ・チョーキング・クラックなどの劣化症状が見られる」といった場合は、まず建物の状態を確認し、必要に応じて外壁塗装などの修繕を検討することが重要です。
外観を適切に維持することは建物を保全するだけでなく、内見時の物件印象を維持するという客付けの面でも重要です。
▶リフォーム資金の確保については、関連記事「賃貸退去リフォームしたいが資金がない！どうしたらいい？」をご覧ください。
３）キャッシュ不足
アパートの家賃収入が減少したり、物件稼働率が低下したりすると、キャッシュフローが悪化する可能性があります。万が一キャッシュ不足に陥った場合は、返済が困難になる前に速やかに金融機関へ相談し、必要に応じて返済条件の変更（リスケジュール）を検討することが重要です。
金融庁の監督指針でも、金融機関には借り手の状況をきめ細かく把握し、円滑な資金供給や貸付条件の変更等に努めることが求められています。
ただし、リスケジュールを行った場合、金融機関や債務者の状況、変更内容などによっては、次のような影響が生じる可能性があります。
リスケジュール期間中、新規融資の審査が厳しくなる
リスケジュール期間が半年～1年程度に設定される場合がある
金融機関による債務者評価や融資判断に影響する可能性がある
条件変更に伴い、借入金利などの融資条件が見直される場合がある
そのため、リスケジュールを検討する際は、変更後の返済条件だけではなく、今後の資金調達への影響についても金融機関に確認した上で判断することが重要です。
▶家賃収入が減少した際のキャッシュ不足への対応については、関連記事「家賃収入減少でキャッシュ不足！どう対応する？」をご覧ください。
４）生活音問題
Alba Link不動産総研のリリースによると「賃貸契約で後悔した方は約7割いることがわかり、その中で最も多かった意見は騒音トラブル」でした。
生活音の伝わり方は、建物構造や床・壁の仕様などによって異なり、騒音トラブルは築年数に関係なく発生する可能性があります。
一方、弊社物件を管理している管理会社からの報告によると、騒音トラブルが多い事例として、築年数が経過した物件で上階から階下へ足音などが響くケースや、原状回復を中心とした募集を続け、適正家賃より低い家賃で空室を埋めることを優先している物件が挙げられるとのことです。
また、空室を埋めることを優先するあまり、過去に家賃滞納歴がある方にも入居を認めるなど、入居審査基準を緩めているケースもあるとのことでした。そのため、弊社では生活音をはじめとした入居後のトラブルを抑えるために…
退去リフォーム時に床材などの仕様を検討する
空室を埋めることだけを優先して、入居審査基準を安易に緩めない
入居時に生活ルールを明確に伝える
騒音相談が発生した場合は、管理会社と連携して早期対応する
ことが重要だと考えています。
空室対策では「とにかく入居してもらうこと」だけを優先するのではなく、建物の改善と適切な入居審査、入居後の管理まで含めて考えることが、安定した賃貸経営につながります。
５）家賃滞納
滞納率自体は低い水準ですが、一度家賃滞納が発生すると、督促や回収に時間がかかり、状況によっては未回収となる可能性もあります。
そのため、家賃滞納によるリスクを抑える方法のひとつが、賃貸借契約時に家賃保証会社を利用することです。同調査では、家賃保証会社の利用を「必須にしている」と回答した割合は全国で93.0％となっています。
家賃滞納が発生した場合でも、保証契約の範囲内で保証会社から代位弁済を受けることができるため、貸主側の家賃未回収リスクを抑えることができます。
３．まとめ
今回は、アパート経営で起こりやすいトラブルと、その回避方法についてお伝えしました。
アパート経営では、空室の長期化だけでなく、建物の老朽化や修繕費の増加、キャッシュ不足、生活音、家賃滞納など、様々な問題が発生する可能性があります。
そのため、問題が起きてから対応するのではなく、計画的な修繕や資金管理、適切な入居審査、管理会社との連携などを日頃から行うことが重要です。
また、築年数が経過した物件では、家賃を下げるだけでは根本的な空室対策にならない場合があります。弊社でも1993年築のアパートを経営する中で、空室対策リノベーションや物件管理の見直しを行い、経営改善につなげてきました。
アパート経営を安定させるためには、空室・建物・資金・入居者対応を個別に考えるのではなく、経営全体の課題として継続的に見直していくことが大切です。
今回ご紹介した内容は、私自身が1993年築のアパートを運営する中で実践し、試行錯誤を重ねながら取り組んできた空室対策です。
しかし、「何から始めればよいのかわからない」「自分の物件でも活用できるのか判断できない」と感じる方もいらっしゃるかもしれません。
そのような場合は、(有)山長の無料相談をご利用ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル） 空室対策コンサルタント
1993年に祖父が建設した３棟のアパートを、2007年に突如相続。当時は赤字経営に陥り、修繕費すら捻出できない絶望的な状況からのスタートでした。
暗中模索の中、2018年より独自の「高付加価値リノベーション」を本格開始。
その結果、2020年以降はリノベーション前の入居率77％から、年間平均95％以上へと大きく改善しました。築30年以上の物件ながら、周辺相場より10％以上高い家賃設定で「年間収入430万円アップ」を達成しています。
この逆転劇は『全国賃貸住宅新聞』などの業界メディアでも大きく取り上げられました。
現在は、山梨県内を中心に空室対策コンサルタントとして活動。自ら苦境を乗り越えた「大家の痛みがわかる専門家」として、コストを抑えつつ物件収益を最大化する、持続可能な満室経営をサポートしています。
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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