賃貸リノベーションで狭い部屋を広く見せるコツ
賃貸物件は、限られた専有面積の中にキッチンや浴室、収納などの設備を配置するため、「思っていたよりも室内が狭く感じられる」ことがあります。
しかし、内装色や間取りを見直すことで、室内を明るく開放的に見せることは可能です。
私が経営する1993年築の賃貸アパートでも、2018年から退去のたびにリノベーションを行い、白を基調とした内装や白木目の床材、DKからLDKへの間取り変更などを行っています。
特に築年数が古い物件では、設備を新しくするだけではなく、「内見したときに明るく開放的に感じられるか」まで考えてリノベーションすることが重要だと実感しています。
本記事では、自社物件で実際に行ってきたリノベーション事例をもとに、賃貸物件の狭い部屋を広く見せる３つのコツを紹介します。
▶なお、空室対策を目的とした賃貸リノベーションの考え方や費用、投資判断については、関連記事「空室対策リノベーション完全ガイド」で詳しく解説しています。
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私の経営する有限会社山長では、アパート経営改善・空室対策コンサルティングを行っています。かつて私自身が直面した「自己破産寸前」だった状態を、独自の高付加価値リノベーションで再生。入居率77％から年間平均95％以上への改善、年間家賃収入約430万円増加という、自社物件での実績をもとに、オーナー様の経営改善をサポートしています。
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▼ 目次
【本記事でお伝えする結論】
専有面積を変えなくても、内装色や間取りの工夫によって室内を広く見せることは可能。
壁・天井・床を明るい色で統一し、色や柄を増やしすぎないことが、すっきり見せるポイント。
築古物件では設備交換だけでなく、DKからLDKへの変更など、空間全体を見直すことも重要。
１．なぜ賃貸物件は狭く感じられるのか？
部屋が狭く感じられる原因は、実際の専有面積だけではありません。
LIFULL HOME'Sによると、間取り図に記載されている畳数や平米数は床面積を数値化したものである一方、実際に人が感じる部屋の広さには、天井の高さや窓から入る光の量、家具を配置した後の動線幅など、複数の要素が関係すると紹介しています。
つまり、同じ畳数や専有面積であっても、間取りや採光などによって、実際に感じる広さが同じになるとは限りません。
特に築年数が古い賃貸物件の中には、DKと居室が分かれた間取りも見られます。壁や建具によって空間が区切られていると視線が途中で遮られるため、室内が狭く感じられることがあります。また、床や建具などの内装色や室内の採光も、部屋の印象を左右する要素です。
そのため、「実際に狭いこと」と「狭く見えること」は分けて考える必要があります。
専有面積そのものを広げることは難しくても、内装色を見直したり、構造上可能であれば間取りを変更したりすることで、室内の見え方を変えることは可能です。
２．賃貸リノベーションで狭い部屋を広く見せる３つのコツ
弊社では、1993年築のファミリー向け賃貸アパートを3棟所有しています。2018年から退去した部屋を順次リノベーションしていますが、その際に意識しているのが、限られた専有面積の中で、少しでも室内を広く見せることです。
そのため、設備を新しくするだけではなく、内装の色や統一感、間取りなども含めて、内見したときに明るく開放的に感じられる部屋づくりを意識しています。
それでは、自社所有物件で実際に取り入れている方法をもとに、賃貸リノベーションで狭い部屋を広く見せる３つのコツを紹介します。
１）壁・天井・床は明るい白色で統一する
部屋を広く見せるために、弊社がまず意識しているのが、室内で大きな面積を占める「壁・天井・床の色」です。
弊社ではリノベーションする際、壁と天井は白を基調とし、床も白木目などの明るい色を基本としています。
なぜ無難ともいえる白を選んでいるのかというと、白などの明るい色は膨張して見えやすく、室内を広く感じさせやすいためです。また光を反射しやすいため、室内を明るくすっきりと見せる効果も期待できます。
特に賃貸物件では、部屋の位置や間取りによって採光条件が異なります。そのため弊社では、限られた自然光でも室内が暗い印象になりにくいよう、壁・天井・床など面積の大きな部分に明るい色を採用しています。
実際に同じ部屋を比較してみると、壁と天井、床を白にまとめたことで、それぞれの内装が分断されにくくなり、リノベーション前と比べて明るくすっきりとした印象になります。
ただし、「壁や床を白くすれば必ず部屋が広く見える」というわけではありません。
建具やキッチン、照明などに多くの色を使うと、壁・天井・床を白系でまとめても、室内全体の統一感が失われることがあります。
そのため、壁・天井・床だけを個別に考えるのではなく、建具や設備まで含めて部屋全体の配色を考えることが、狭い部屋を広く見せるポイントです。
２）色やデザインを増やしすぎない
リノベーション物件によっては室内のデザイン性を高めるために、アクセントクロスや輸入クロスなど、色や柄に特徴がある内装材を取り入れることがあります。
アクセントクロスは、使う場所や色を工夫すれば室内の印象を変えることができますが、弊社では室内に使う色やデザインを増やしすぎないことも意識しています。
インテリアの配色では、ベースカラー70％・アソートカラー25％・アクセントカラー5％という「配色の黄金比」があります。壁・床・天井などをベースカラー、家具やカーテンなどをアソートカラー、小物類をアクセントカラーとして考える方法で、サンゲツでも配色の目安として紹介されています。
ただし、賃貸リノベーションでは、入居者がどのような家具やカーテンを持ち込むかまでは分かりません。そのため、内装の段階で多くの色や柄を取り入れてしまうと、入居後に室内全体の配色をまとめにくくなる可能性があります。
そこで弊社では、LDKや洋室などの居住スペースは白を基調とし、室内の色やデザインをできるだけシンプルにしています。
重要なのは、壁紙や床材などを個別に選ぶのではなく、部屋全体をひとつの空間として考えることです。色数を抑えることで家具やインテリアとも合わせやすくなり、室内をすっきりと見せやすくなります。
▶アクセントクロスを使用する場所や、弊社が居住スペースを白基調にしている理由については、関連記事「賃貸リノベーションでアクセントクロスを貼ると後悔する？」で詳しく解説しています。
３）DKをLDKに変更して視線の抜けをつくる
内装を見直しても、壁や建具によって空間が細かく仕切られていると、室内を広く見せるには限界があります。
弊社物件の一部は、もともと3DKの間取りでした。一方、賃貸物件の新規供給を見ると、以前多かったDKタイプからLDKタイプへ供給の中心が移った地域もあります。
そこで弊社でも、退去を機に3DKから2LDKへ順次間取り変更を行ってきました。
上の写真は、2023年8月に改修した弊社物件で最後に残っていた3DKの部屋です。
DKと隣接する居室の間仕切りをなくしてLDKへ変更したことで、それまで分かれていた空間がひとつにつながり、視線が奥まで抜けるようになりました。
また、採光を遮っていた壁や建具がなくなったことで、リノベーション前と比べて室内も明るく感じられるようになりました。
▶弊社が実際に行っているDKからLDKへの変更や、間取り変更による採光・開放感については、関連記事「賃貸リノベーションで効果的な間取りアイデア」で詳しく紹介しています。
3．弊社が白を基調とした部屋にこだわっているワケ
ここまで、部屋を広く見せる方法として白を基調とした内装を紹介しました。それでは、弊社が単に「広く見せるため」だけではなく、リノベーション全体の基本色として白を採用している理由を紹介します。
① 成約ターゲット層を意識している
弊社物件はファミリー向けで、20～30代のカップルや新婚世帯を主なターゲットとしています。
日頃から付き合いのある仲介会社にヒアリングすると、カップルや新婚世帯の部屋探しでは、女性の意見が部屋選びに影響することが多いと聞いています。そのため弊社では、女性の好みも意識した部屋づくりを行っています。
花王生活者研究センターが20～50代の既婚女性400人を対象に行った調査では、20代・30代ともに理想とする住まいやインテリアのイメージとして「シンプル」が1位となっています。
また20～30代では「統一感」を重視する傾向があり、約8割が「家の中のものはできるだけテイストを揃えたい」と回答しています。
この調査は2014年に行われたものですが、弊社がターゲットとしている年代のインテリアに対する考え方を知るひとつの参考になります。
そのため弊社では、こうした傾向も参考にしながら、白を基調として木目や自然素材を合わせやすい、シンプルで統一感のある室内デザインを基本としています。
② 室内全体に統一感を持たせやすい
リノベーションでは、キッチンや床、壁紙、洗面台などをそれぞれ単独で選んでしまうと、個々の設備はおしゃれでも、室内全体ではデザインがまとまらなくなることがあります。
そこで弊社では、設備ごとにデザインを考えるのではなく、部屋全体のコンセプトを決めたうえで内装や設備を選定しています。
ベースとなる色を白系に統一し、そこへ木目や自然素材を組み合わせることで、カフェスタイルキッチンや造作洗面台、琉球畳、漆喰など、弊社リノベーションの特徴となる設備を取り入れています。
▶弊社が実際に導入している設備や施工事例については、「空室対策リノベーション実績」で詳しく紹介しています。
③ カフェスタイルキッチンなどを引き立たせやすい
弊社がリノベーションで特に力を入れている設備のひとつが、カフェスタイルキッチンです。
弊社が見学会参加者に行ったアンケートでは、約7割が「カフェスタイルキッチン」を最も良かった設備として回答しています。これは弊社独自のアンケート結果であり、一般的な賃貸市場全体を示すデータではありません。
そのため、室内のすべてを目立たせるのではなく、壁や床などのベース部分をシンプルにすることで、キッチンなど訴求したい設備が引き立つようにしています。
つまり弊社では、「白い部屋をつくる」こと自体が目的なのではなく、ターゲット層を意識しながら室内に統一感を持たせ、見せたい設備を引き立たせるために白を使っています。
▶カフェスタイルキッチン、アンケートの詳細は、関連記事「弊社アパートの人気№1リノベーションルームを大公開！キッチン編」をご覧ください。
4．リノベーション後の反響と借主の声
弊社では2018年から空室対策リノベーションを進めていますが、リノベーション後は入居率や家賃収入だけではなく、借主の反応や募集時の反響にも変化が見られるようになりました。
2017年に77％まで低下した年間入居率は、2020年以降95％以上となり、年間家賃収入も2017年比で約430万円増加しています。
ただし、これらは白を基調とした内装だけによる結果ではありません。間取り変更や水回り設備の改善、家賃設定、ホームページやSNSを活用した独自集客など、複数の空室対策を行った結果です。
それでは、リノベーション後に見られた借主の反応や募集時の反響について、実例をもとに見ていきましょう。
▶入居率や家賃収入、具体的なリノベーション実績については、「空室対策リノベーション実績」で詳しく紹介しています。
① 実際に寄せられた借主の声
弊社では、リノベーションした部屋に実際に入居された方へ取材を行い、住み心地や気に入っている設備などを紹介しています。
借主からはカフェスタイルキッチンについての感想をいただいたほか、友人が部屋を訪れた際の反応について話していただいたこともあります。
こうした声は個々の感想であり、すべての入居者に共通する評価ではありません。ただ、リノベーション完成時の見た目だけではなく、実際に入居した後にどのように感じているのかを確認できることは、その後の部屋づくりを考えるうえでも参考になります。
▶実際の入居者インタビューについては、物件公式サイト「グレイスロイヤル」で紹介しています。
② リノベーションした部屋をホームページ・SNSで発信
弊社では、白を基調としたカフェスタイルのリノベーションを行うだけではなく、家具や小物などを配置するホームステージングを行い、完成した室内を物件専用ホームページやSNSで発信しています。
現在では、入居者の約8割がホームページやSNSなどの独自集客経由となっています。こうした独自集客を続けてきたことで、早いケースでは退去後数日で入居申込が入ったり、リノベーションが完成する前に申込となったりすることもあります。
つまり弊社では、「リノベーションして終わり」ではなく、リノベーションした部屋の魅力をホームページやSNSを通じて「入居希望者へ届けるところまでを空室対策」として考えています。
▶築30年以上の自社物件で実際に行ったリノベーション前後の変化については、関連記事「築30年アパート｜リノベーションでここまで変わるビフォーアフター3選」で詳しく紹介しています。
５．まとめ
今回は、賃貸リノベーションで狭い部屋を広く見せるコツについてお伝えしました。
築年数が古くなった物件では、設備の古さに目が向きやすく、「何を新しくするか」を中心にリノベーションを考えてしまいがちです。しかし貸主として重要なのは、設備単体ではなく、内見者が玄関を開けて室内を見たときに、どのような印象を受けるのかまで考えることだと私は考えています。
弊社でも2018年からリノベーションを続ける中で、白を基調とした内装、色数を抑えたデザイン、DKからLDKへの間取り変更など、部屋全体をひとつの空間として考えてきました。
リノベーションは工事費をかければよいわけではありません。限られた予算の中で、誰に住んでもらいたいのか、その人に室内をどう見せたいのかを明確にしたうえで改修内容を決めることが、築古物件のリノベーションでは重要です。
▶空室対策リノベーションの費用・進め方・投資判断については、「空室対策リノベーション完全ガイド」をご覧ください。
▶弊社の施工内容・入居率・収益改善については「空室対策リノベーション実績」をご覧ください。
今回ご紹介した内容は、私自身が1993年築のアパートを運営する中で実践し、試行錯誤を重ねながら取り組んできた空室対策です。
しかし、「何から始めればよいのかわからない」「自分の物件でも活用できるのか判断できない」と感じる方もいらっしゃるかもしれません。
そのような場合は、(有)山長の無料相談をご利用ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル） 空室対策コンサルタント
1993年に祖父が建設した３棟のアパートを、2007年に突如相続。当時は赤字経営に陥り、修繕費すら捻出できない絶望的な状況からのスタートでした。
暗中模索の中、2018年より独自の「高付加価値リノベーション」を本格開始。
その結果、2020年以降はリノベーション前の入居率77％から、年間平均95％以上へと大きく改善しました。築30年以上の物件ながら、周辺相場より10％以上高い家賃設定で「年間収入430万円アップ」を達成しています。
この逆転劇は『全国賃貸住宅新聞』などの業界メディアでも大きく取り上げられました。
現在は、山梨県内を中心に空室対策コンサルタントとして活動。自ら苦境を乗り越えた「大家の痛みがわかる専門家」として、コストを抑えつつ物件収益を最大化する、持続可能な満室経営をサポートしています。
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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