古い賃貸アパートを活用し満室にさせる５つの法則とは？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 12月9日
- 読了時間: 17分
少子高齢化の影響により、賃貸需要の低下は今後も続きますが、一方で、相続税や所得税対策、さらに建物の老朽化に伴い、新築を建て替える需要は増加することが予想されます。
その結果、地方都市を中心に賃貸空室率は確実に悪化し、特にその影響を受けやすいのは、競争力が低下した古いアパートです。
一般的にエリア内で新築物件が供給されると、入居者が増えるため、適正な賃料で募集しても借り手が見つかりづらく、収益性が低下してしまう傾向にあります。
弊社物件がある山梨県は、エリア空室率が25％と全国平均と比べ高い水準となっています。所有する物件は1993年築ということもあるため、2018年から空き室を順次リノベーションしていますが、2年後からは4期連続で増収増益を達成し、2024年度は過去最高の賃料収入を更新することができました。
この成功のカギとなったのが、弊社が独自に考案した「古いアパートを活用し満室にさせる5つの法則」です。この放送を地道に実践し続けた結果、空室問題を解決し、高い収益性をキープすることができたのです。
本投稿は古い賃貸アパートを活用し満室にさせる5つの法則について、具体的な事例とともに解説していきます。
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▼ 目次
法則③：物件イメージ戦略
３．まとめ
【本記事でお伝えする結論】
"古いアパートを活用し満室にさせる上で重要なポイント”
エリア内の賃貸市場の状況を把握するには、実際に現地調査するのが効果的。その過程で他社物件との違いや改善点がわかってくる。
築年数が古い物件に対して「汚れている」「古い」といったネガティブな印象がつきやすいため、共用部分清掃や外壁塗装をしっかりと行い、そのイメージを払拭する。
リノベーションを行う際は、成約ターゲットをペルソナ設定した上で、ターゲットに訴求するリノベーションを展開する。
仲介会社にある程度の権限を委譲し、土休日でも電話連絡OKにすることで、担当者はスムーズにクロージングがしやすくなる。
貸主が独自集客を行うことで、ターゲット層からの反響が増え、早期成約につながりやすくなる。
１．出口戦略の効果
不動産投資の最大のメリットは、建物や設備などを毎年減価償却として計上できるため、帳簿上の不動産所得を抑える効果が期待できます。また青色申告の要件を満たせば、最大65万円の所得控除を受けることができます。
ただし建物の減価償却期間は、構造によって異なり、木造は22年、軽量鉄骨造の場合は、鉄骨の厚さによって、19年または27年と定められています。減価償却が終了するとその分が帳簿上の利益に加算されるため、所得税と住民税が一気に高くなり、場合によっては黒字倒産のリスクも考えられます。
そのため減価償却が終わるタイミングで、多くの貸主は今後の賃貸経営の方針を決める「出口戦略」を検討しなければなりません。
出口戦略は主に売却、建て替え、リノベーションの３つの選択肢があります。その中でも、多くの貸主が注目しているのが、売却と建て替えの２つです。それぞれの特徴をまとめると、以下の通りとなります。
売却
近年では不動産投資が注目されているため、物件が人気エリアにあったり、収益性が高い場合、売却がしやすくなります。売却のメリットは短期間で現金化でき、その資金を活用してローンの返済や新たなエリアで不動産投資を始めることができます。
これ以外にも、建物を解体して更地にした後に売却する方法もあります。
売却のメリットとしては、修繕費や固定資産税などの税金、家財保険などのランニングコストが不要になる点です。
一方デメリットとしては、仲介手数料や登記費用などの諸費用の他に、売却損が発生しない場合は譲渡所得税が発生する点です。また買い手が見つからないケースや、見つかっても希望価格で売却できないリスクもあります。
▶譲渡所得税の詳細は、こちらをご覧下さい。
建て替え
物件が立地するエリアが今後も安定した賃貸需要が見込める場合や、相続税や所得税対策などの税金対策を行う必要がある場合、建て替えは最適な選択肢となります。
建て替えのメリットは、現代のライフスタイルに沿ったインテリアデザインや、最新設備が導入されているため、高い賃料設定で募集しても早期成約が期待でき、収益性を確保しやすい点です。
また毎年、多額の減価償却費が計上できるほか、借入金を債務削除することができるため、相続税対策としても有効と言えます。
一方デメリットとしては、融資対象が建物だけに限られるケースが多く、立ち退き費用や解体費用は自己資金で対応しなければならない点です。
さらに、近年ではインフレの影響による建築資材や人件費の高騰により、新築物件の建設費用は、30年前と比べ2倍近くまで上昇しています。
その結果、新築物件の賃料は数年前と比べ2割ほど上昇している一方で、場合によっては建物完成後であっても空室が目立つことも珍しくありません。また、十分な頭金を用意できないと、少しの空室が発生しただけで、賃料収入がローン返済額を下回る「逆さや」が発生するリスクがあります。
▶新築物件を建て高い賃料設定が逆効果となった事例については、こちらをご覧下さい。
出口戦略としてリノベーションが優れている理由
築年数が経過したアパートの出口戦略として、更地を含めた売却や建て替えを検討される貸主が多い中、弊社ではインフレ下においては、リノベーションが最も効果的な選択肢であると考えています。
その理由としては、以下の点が挙げられます。
築30年を超えると、アパートローンが完済しているケースが多く、完済後の賃料は純利益となる
部屋探しにおける価値観の多様化により、リノベーション物件の関心や需要が高まっている
適切なリノベーションを行えば「逆さや」は起こりにくい
リノベーションすると資産価値が高まり、賃料の値上げが可能になり、収益性が改善される
収益性の向上により利回りもよくなり、高値での売却が期待できる
一方で建物の償却期間が終了すると、所得税や住民税負担が増加します。しかし課税所得が900万円を超えたタイミングで法人化にすることで、節税効果が期待でき、さらに原状回復目的で外壁塗装を行うと、その費用を全額損金としてて計上できるため、単年のみではありますが、税圧縮効果が期待できます。
なお、法人化への切り替えについては、税理士などの専門家に相談した上で、シミュレーションを行い、慎重に判断されることをおすすめします。
次章では、古い賃貸アパートを活用し満室にさせる5つの法則について、具体的な事例を交えながらお伝えします。
▶出口戦略の詳細は、過去記事をご覧下さい。
２．古い賃貸アパートを活用し満室にさせる５つの法則とは？
法則①：市場調査
古いアパートを満室にするためには、エリア内の賃貸市場を徹底的に調査し、状況を把握と分析を行うことが重要です。
賃貸物件は一般的に「賃貸需要が期待できる」地域に建設されるため、企業や学校の移転といった大きな動きがない限り、基本的には一定の賃貸需要があると考えられます。
市場調査を行う際のポイントは以下の通りです。
貸主物件と条件が近い現在募集している競合物件の間取り、賃料、空室期間
競合物件が標準装備している設備
エリア内の家賃相場と比較した際の、競合物件の賃料
これらの情報は、SUUMO賃貸経営サポートを活用すれば、簡単に確認することができますが、競合物件の外観や管理状況を把握するには、現地観察が必要になります。
弊社代表も表装リフォームを強化した空室対策で客付けで大失敗した際、実際にエリア内にある競合物件も１つずつ確認したことで、空室が埋まらない原因を突き止めることができました。
このデータは、その後のリノベーション戦略を立てる際、非常に役立ちました。
▶弊社物件が空室対策で大失敗した件については、過去記事をご覧下さい。
法則②：成約ターゲットを明確にする
貸主が市場調査を実施することで、空室が埋まらない原因を突き止めることができます。
その調査の結果を基に、どのような部屋を提供するべきか、また誰を成約ターゲットとするのかを具体的にイメージしてペルソナ設定すれば、古いアパートでも早期に空室を解消できる可能性が高まります。
それでは成約ターゲット設定方法について、詳しく見ていきましょう。
▶ペルソナ設定については、こちらをご覧下さい。
どの様な部屋を作ればいいのか？
物件の間取りや現在入居している借主属性を分析することで、どのような部屋を提供すれば成約に繋げられるかある程度把握することができます。
例えば、現在の間取りはワンルームで周辺に大学や専門学校、工業団地がある場合は、学生や単身者向けの部屋作りを検討することで、成約率が高まります。
ただし大学によっては学生寮を完備しているケースがあります。こうした場合、周辺にある学生向けアパートでは客付けが難しくなりますので注意が必要です。
一方で、閑静な住宅街に立地している、１LDK以上のファミリー向けアパートであれば、20～30代のカップルや新婚夫婦、子育て中の家族が入居対象となるでしょう。
管理会社に相談すれば、具体的な借主属性を教えてくれるため、これらの情報と地域特性を総合的に考慮すれば、ペルソナ設定がしやすくなり、提供すべき部屋の方向性が明確になります。
成約ターゲットに沿った部屋作り
学生、単身者対象
単身者向け物件を求めている方の特徴としては、利便性を重視している傾向が見られます。その中でもインターネット無料化は、空室対策において欠かせない要素と言えるでしょう。
全国賃貸住宅新聞社では毎年10月、人気設備ランキングを公表しています。その中で、インターネット無料は必須設備編で第4位にランクインしています。このことからインターネットが無料で使えなければ、まず検索段階でヒットすることは難しくなるといえます。
なお、エアコン、テレビ付きモニターフォン、温水洗浄便座も標準設備として対応しないと、その時点で成約対象外となってしまいます。
また単身向けアパートの中には、トイレ・洗面台・浴室が一体となった「3点ユニット」が設置されていることがあります。
しかし部屋探しをされる方の多くはトイレと浴室は別を求めているため、可能であれば、トイレと浴室を分離させるリフォームを行った方が、早期成約につながりやすくなります。
▶人気設備ランキング、3点ユニットの詳細の詳細については、過去記事をご覧下さい。
一方１LDK以上のファミリー向けアパートは、主にこれから二人暮らしを始める20～30代のカップルや新婚夫婦、子育て中の家族が入居する傾向があります。しかし近年では数は少ないものの単身者でも入居することがあります。
特にファミリー向けアパートの場合、女性が部屋探しの主導権を握ることが多いと言われています。
女性は自分のライフスタイルに合った快適な住環境を求めているため、間取り変更や設備の交換はもちろん、デザイン性の高い部屋を提供することで、成約率の向上が期待できます。
弊社が所有する物件は２LDKのファミリー向けで、築年数が経過しているため、2018年から空き室を順次リノベーションを進めています。
リノベーションする際は、女性から支持が得やすい白を基調としたシンプルなナチュラルインテリアにしています。
またリノベーションを機に設備もリニューアルし、賃料も従前より8～10％値上げして募集していますが、競合物件が模倣できないほどのクオリティーが高い部屋を提供しているため募集時期関わらず、早期成約を実現しています。
▶弊社リノベーション物件詳細に関しては、こちらをご覧下さい。
＊＊お役立ち情報＊＊
建物の築年数が経過すると、室内機能性が低下しやすくなり、特に上階や隣室からの生活音が響きやすくなり、場合によってはトラブルになることも考えられます。
そこでおすすめなのが、リフォームやリノベーションを行うタイミングで生活音対策を施すことです。生活音を完全に遮断することはできませんが、吸音効果が期待できる機能性内装を取り入れることで防音性が向上し、内見時のアピールポイントになります。
また単身、ファミリー向けとも新築物件と比べて、収納スペースが狭いことが挙げられます。
既存の収納スペースを拡張させることは可能なものの、コストが高くなってしまいます。そこで退去のタイミングで、ハンガーパイプを壁面に取りつけて、オープンクロ―ゼットを設置することで、収納力が格段に向上し、内見時の第一印象を高めることができます。
法則③：物件イメージ戦略
現代ではリノベーションが社会的にも認知されていますが、それでも部屋探しをする方からみると、古いアパート＝管理が行き届いていないといった、漠然としたマイナスイメージを持たれやすくなっています。
弊社物件では2020年以降、年間稼働率95％以上を維持していますが、古いアパートのイメージを変えるため以下の対策を行っています。
リノベーションを機に室内機能性を改善させる漆喰を居住スペースに施工
2017年に全棟外壁塗装を実施し、耐震性の不安を払拭している
平日の午前中を中心に、弊社代表が共用部分清掃を行っている
この取り組みを行うことで、内見者や借主からは「この物件が古いアパートとは思えない」と驚かれることが多く、結果的に物件イメージを変えることができ、早期成約や長期入居に繋げられています。
▶弊社物件の外観や共用部分については、過去記事をご覧下さい。
▶借主の声については、過去記事をご覧下さい。
法則④：仲介会社との連携
仲介会社の主な収入源は、契約成立に伴う仲介手数料です。そのため、自社他社物件問わず多くの物件を契約させたいと考えています。
しかし、近年の賃貸市場を取り巻く環境は大きく変化し、借り手有利な状態が続いています。特に競争力が低下した古いアパートでは、内見や入居申込時に交渉が入るケースが増えています。
交渉が発生た場合、仲介会社には決裁権がないため、管理会社経由で貸主に相談することになります。ただ回答に時間がかかり過ぎてしまうと、場合によっては成約が流れてしまう恐れがあり、また仲介会社にとっても、こうしたやり取りは手間と感じてしまいます。
しかし視点を変えれば、仲介会社が迅速に貸主と連絡が取れ了解が得られれば、成約率は飛躍的に向上します。
弊社物件では、内見者からの交渉が入った際には「土休日関係なく電話連絡OK」にしています。さらにクロージング時に「あと一押しで成約につながる」と判断した場合は、仲介担当者の裁量でフリーレントを付与することも許可しています。
仲介会社とのつながりを強化することによって、優先的に紹介されやすくなりますが、貸主の多くはこのテクニックを見落としているため、実践されると確実に効果が期待できます
法則⑤：SNS集客
at－homeが2025年に発表したリリースによると、部屋探しされる方の約7割は、主要賃貸検索サイト（SUUMO、HOME'S、at－home）を利用していることが分かったとのことです。そのため物件を同サイトに掲載することで、以下のメリットが期待できます。
短時間で希望条件に合致した部屋を見つけやすい
利用者が多いサイトに掲載することで、反響に結び付きやすくなる
しかし、貸主物件と顧客の希望条件に一致しない場合、その時点で成約対象外になり、さらにサイト内の反響数が低いと、仲介会社側の判断で掲載を取りやめるリスクがあります。
▶仲介会社側が賃貸検索サイト掲載を取りやめてしまう理由については、下記動画をご覧下さい。
このような状況になると空室期間が長期化し、管理会社から賃料の値下げやの募集の緩和が提案される可能性が高まります。
確かに、賃料や募集条件を緩和することで反響率を高めることができますが、一度でも賃料を下げてしまうと元に戻すことが難しくなるばかりか、負のスパイラルに陥るリスクが高まります。
▶負のスパイラルについては、過去記事をご覧下さい。
そこでおすすめなのが、貸主自身がSNSを活用して集客を行うことです。
賃貸物件の場合、契約形態は「一般媒介」または「専任媒介」のため、貸主が直接集客を行うことは問題ありません。弊社物件では相場を無視して募集しているため、正直なところ賃貸検索サイトからの反響はあまり期待できません。
そのため、2018年から物件専用の公式ウェブサイトを立ち上げ、独自集客を積極的に行っています。
独自集客を強化することで、賃貸検索サイトのように検索で弾かれるリスクがなくなり、自然検索やハッシュタグ検索を通じて、ターゲット層からの反響が増え、以下のような効果を得ることができました。
相場より高めの賃料設定しても、集客面で不利にならない
魅力的なリノベーション部屋を提供することで、特にInstagramからの反響が増加
入居者の約8割は弊社公式ウェブサイトから成約
閑散期であっても集客効果が期待できる
▶弊社リノベーションの詳細は、過去記事をご覧下さい。
▶SNS集客の詳細は、過去記事をご覧下さい。
３．まとめ
今回は、古い賃貸アパートを活用し満室にさせる5つの法則について、具体的な事例を交えながらお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
エリア内の賃貸市場の状況を把握するには、実際に現地調査するのが効果的。その過程で他社物件との違いや改善点がわかってくる。
築年数が古い物件に対して「汚れている」「古い」といったネガティブな印象がつきやすいため、共用部分清掃や外壁塗装をしっかりと行い、そのイメージを払拭する。
リノベーションを行う際は、成約ターゲットをペルソナ設定した上で、ターゲットに訴求するリノベーションを展開する。
仲介会社にある程度の権限を委譲し、土休日でも電話連絡OKにすることで、担当者はスムーズにクロージングがしやすくなる。
貸主が独自集客を行うことで、ターゲット層からの反響が増え、早期成約につながりやすくなる。
近年ではインフレの影響により、新築物件の賃料が高騰しています。そのため物件によっては広告料を設定しなければ客付けが難しいケースも見受けられます。
一方、リノベーション物件は築年数こそ古いものの、室内空間は顧客のライフスタイルに合わせて改装されているため、新築や築年数が浅い物件を検討している方にとって、新たな選択肢になります。
この結果、早期成約はもちろん、収益性の向上にもつながるため、貸主にとっては費用対効果が高い空室対策と言えます。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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