アパートリノベーションで得られる！家賃アップ実例紹介
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 7月7日
- 読了時間: 10分
賃貸ニーズは時代とともに変化します。築年数が経過したアパートでは、間取り・内装・設備が現在の入居者ニーズと合わなくなり、空室の長期化や家賃値下げにつながることがあります。
一方で、築年数が古い物件でも、入居者が「この家賃でも住みたい」と感じられる価値を室内で伝えられれば、リノベーションによって家賃アップを目指すことは可能です。
実際に弊社では、1993年築・全20戸の自社アパートで2018年からカフェスタイルに特化したリノベーションを行い、従前と比べて家賃8〜10％アップした事例があります。また、2020年以降は物件稼働率95％以上を維持し、昨年度は99％を達成しました。
本記事では「アパートリノベーションで得られる！家賃アップ実例紹介」として、弊社物件で実際に行ったリノベーション内容と、家賃アップにつながった理由をお伝えします。
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私の経営する有限会社山長では、アパート経営改善・空室対策コンサルティングを行っています。かつて私自身が直面した「自己破産寸前」だった状態を、独自の高付加価値リノベーションで再生。入居率77％→99％への改善、年間収入430万円UPという自社物件で実践・検証してきたノウハウをもとに、オーナー様と二人三脚で改善サポートします。
その実績は『全国賃貸住宅新聞』『楽待』などのメディアにも多数紹介されています。まずはお手軽な無料相談からお気軽にご相談ください。 [→詳しいプロフィールと解決事例は記事末尾へ]
▼ 目 次
【本記事でお伝えする結論】
アパートリノベーションは家賃アップと空室対策を両立できる。
家賃アップには「家賃以上の価値」を感じてもらう部屋づくりが重要。
自社所有アパートの実例をもとに、家賃アップにつながったポイントを紹介する。
１．アパートリノベーションで家賃アップがなぜ可能？
築年数が経過したアパートは、何も対策をしなければ家賃を維持しにくくなります。理由は、年数の経過とともに建物や設備の古さが目立ち、同じエリア内の競合物件と比較された際に選ばれにくくなるためです。
入居中の家賃については、経済事情の変動や近隣相場の変化などを理由に家賃増額を請求できる場合があります。ただし、実際に増額できるかどうかは個別の事情によって異なり、借主との協議や合意などが必要となる場合があるため、実務上は簡単ではありません。
そのため、築古アパートで家賃アップを目指す場合は、退去後の募集時に室内価値を高めたうえで、新しい募集条件として家賃を見直す方法が現実的です。
私自身も1993年築のファミリー向けアパートで空室対策リノベーションに取り組む中で、入居希望者が築年数だけではなく、室内デザインや設備、暮らしやすさを重視して部屋を選ぶ場面を数多く見てきました。
実際に内見では、「このキッチンが気に入った」「この部屋で暮らしてみたい」といった声をいただくこともあり、築年数よりも室内の魅力が入居の決め手になるケースを経験しています。
私がリノベーションを始めた頃と比べると、部屋探しでは築年数だけではなく、室内デザインや設備、ライフスタイルに合った住空間を重視する方が増えてきたと感じています。
そのため、「築年数が古いから選ばれない」のではなく、「ここで暮らしたい」と思っていただける空間をつくることが、家賃アップや空室対策につながる重要なポイントだと考えています。
実際にリノベーションを行うことで、次のような効果が期待できます。
同築年の物件との差別化がしやすくなる
現在の入居者ニーズに合った部屋づくりができる
築年数だけではなく、室内の雰囲気や暮らしやすさで判断してもらいやすくなる
つまり、リノベーションは単に部屋をきれいにする工事ではなく、家賃以上の価値を入居希望者へ伝えるための空室対策です。弊社では、この考え方をもとに自社所有アパートで空室対策リノベーションを実践し、家賃アップを前提とした募集に取り組んできました。
▶なお、空室対策リノベーション全体の考え方については、関連記事「空室対策リノベーション完全ガイド」で詳しく解説しています。
２．アパートリノベーションで得られる！家賃アップの実例紹介
第1章でお伝えしたように、室内価値を高めることで家賃アップを目指すことは十分可能です。一方で、弊社物件がある山梨県甲府市では空室率が約3割とされており、1990～2000年代に建築されたアパートも多く、築年数が経過した物件の競争は年々厳しくなっています。
こうした状況の中、弊社では2018年から「ここで暮らしたい」と思っていただける部屋づくりを目指し、カフェスタイルに特化したリノベーションへ取り組んできました。その結果…
全20戸中15戸のリノベーションを実施
従前と比べ家賃8～10％アップ
物件稼働率は2020年以降95％以上を継続（昨年度99％）
家賃収入は2020年以降右肩上がりで推移し、昨年度は過去最高を更新
という成果につながっています。ここからは、実際に家賃アップを実現した弊社のリノベーション事例をご紹介します。
▶リノベーション実施戸数や入居率の推移など、より詳しい実績は「空室対策リノベーション実績」で紹介しています。
フルリノベーションで家賃10％値上げに成功
こちらの部屋は２LDKで、2021年8月にフルリノベーションを行い家賃10％値上げを行いました。
弊社物件では20～30代のカップルや新婚世帯の入居が多く、これまでの内見対応を通じて、室内デザインやキッチンなどの使い勝手を重視される方が多いことを実感してきました。
特に、女性が統一感のあるおしゃれなカフェスタイルの暮らしに魅力を感じられる場面を数多く見てきたことから、リノベーションでは「カフェスタイル」に特化した部屋づくりを行っています。
キッチン＆洗面台は無垢材を使用した弊社オリジナル設備となっており、壁には室内機能性を改善させる自然素材の漆喰を施工。またLDKには賃貸では珍しいペンダントライト＆ダウンライトをLDKに設置し、カフェスタイルキッチンの魅力を高めています。
もともと弊社物件はエリア内の家賃相場と比べ7,000円高い家賃設定で募集していましたが、リノベーションを機に家賃10％UPの66,000円で募集を開始しましたが、わずか1か月程度で客付けに成功し現在も入居されています。
この事例は、室内価値を高めたうえで募集条件を見直し、家賃アップを実現した一例です。
▶カフェスタイルキッチンが入居の決め手になった理由については、「人気No.1リノベーションルーム キッチン編」で詳しく紹介しています。
▶こちらの部屋のリノベーション詳細は関連記事をご覧下さい。
退去後家賃2,000円値上げ→退去翌日に入居決定！
こちらの部屋は４年前にフルリノベーションを行いました。先程の部屋とほぼ同じ仕様ですが、洗面台だけ既存品を使用していたため家賃値上げ率は約6％どまりとなっています。
今年4月上旬、借主が戸建て住宅を建てられたことを理由に、こちらの部屋は退去となりました。
昨今のインフレによりアパート光熱費などの諸経費が高くなったため、退去を機に家賃を2,000円値上げしました。
家賃値上げすると正直客付けに影響が出てしまうと危惧していましたが、退去翌日に内見が入り内見当日に入居申込が入りました。
▶今回ご紹介した以外にも、弊社で人気の高いリノベーション設備をまとめています。詳しくは関連記事をご覧ください。
３．アパートリノベーションで家賃アップのカギは？
リノベーションを行うことで、築年数が経過したアパートでも室内価値を高めることは可能です。ただし、家賃を上げても入居者に選ばれるためには、単に設備を新しくするだけでは十分ではありません。
現在は賃貸検索サイトで複数の物件を比較しながら部屋探しをする方が多く、家賃だけでなく、室内デザインや設備、暮らしやすさなどを総合的に判断して住まいを選ぶ傾向があります。
そのため家賃を上げる場合は、「この家賃でも住みたい」と感じてもらえる理由を、内見時にしっかり伝えられる状態にしておくことが重要です。
弊社物件では、家賃アップ後も早期成約につなげるため、次の点を重視しました。
カフェスタイルに特化したキッチンや洗面台で、室内の第一印象を高める
ホームステージングを行い、入居後の暮らしを具体的にイメージしやすくする
初期費用を相場より抑え、家賃以外の経済的な負担感を軽減する
また、リノベーションによってライフスタイルに合った住空間を提供できれば、新築より家賃を抑えながらデザイン性や暮らしやすさを重視した住まいを探している方にとって、有力な選択肢になります。
実際に弊社でも、「新築では予算が合わないが、おしゃれで快適な部屋に住みたい」というニーズに応えられたことで、早期成約につながった事例を経験してきました。
一方で、リノベーションの内容が競合物件と似通ってしまうと、物件としての特徴が伝わりにくくなり、将来的には価格競争に巻き込まれる可能性があります。その結果、家賃を維持することが難しくなることも考えられます。
そのため弊社では、競合との差別化を図るために、2018年からカフェスタイルに特化したリノベーションへ取り組んできました。キッチンや洗面台などをオリジナル仕様とし、統一感のある空間づくりを行うことで、「この部屋で暮らしたい」と感じていただける住まいを目指しています。
つまり、家賃アップを実現するために重要なのは、設備を新しくすることではなく、入居希望者が家賃以上の価値を感じられる住空間を提供することです。
競合との差別化を意識したリノベーションは、家賃を維持しながら選ばれ続ける物件づくりにもつながると、私は自社所有アパートの運営を通じて実感しています。
▶家賃を下げる価格競争ではなく、物件価値で選ばれる考え方については、関連記事「賃貸経営で陥りやすいカスタマーマイオピアとは？価格競争から脱却するための考え方」の記事でも紹介しています。
４．まとめ
今回は、アパートリノベーションによる家賃アップの考え方と、自社所有アパートで実践した事例をご紹介しました。
築年数が経過したアパートでも、入居者ニーズに合った差別化リノベーションを行い、「この部屋で暮らしたい」と感じられる価値を提供できれば、家賃アップを目指すことは十分可能です。
一方で、リノベーションの内容が競合物件と似通ってしまうと、物件の特徴が伝わりにくくなり、価格競争に巻き込まれる可能性があります。
そのため、家賃以上の価値を感じてもらえる独自性のある住空間づくりが、家賃を維持しながら選ばれ続ける物件づくりにつながると、私は自社所有アパートの運営を通じて実感しています。
今回ご紹介した内容は、私自身が1993年築のアパートを運営する中で実践し、試行錯誤を重ねながら取り組んできた空室対策です。
しかし、「何から始めればよいのかわからない」「自分の物件でも活用できるのか判断できない」と感じる方もいらっしゃるかもしれません。
そのような場合は、(有)山長の無料相談をご利用ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル） 空室対策コンサルタント
1993年・98年に祖父が建設した計4棟のアパートを、2007年に突如相続。当時は赤字経営に陥り、修繕費すら捻出できない絶望的な状況からのスタートでした。
暗中模索の中、2018年より独自の「高付加価値リノベーション」を本格開始。
その結果、2020年以降はリノベーション前の入居率77％から、年間平均95％以上へと大きく改善しました。築30年以上の物件ながら、周辺相場より10％以上高い家賃設定で「年間収入430万円アップ」と「満室継続」を同時に達成しています。
この逆転劇は『全国賃貸住宅新聞』などの業界メディアでも大きく取り上げられました。
現在は、山梨県内を中心に空室対策コンサルタントとして活動。自ら苦境を乗り越えた「大家の痛みがわかる専門家」として、コストを抑えつつ物件収益を最大化する、持続可能な満室経営をサポートしています。
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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