予算300万円で賃貸リノベしたい！ビフォーアフター事例
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 12 時間前
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近年の賃貸市場では、部屋探しの価値観が多様化し、リノベーションによって室内のデザイン性や住みやすさが向上していれば、築年数だけで判断されるケースは以前より少なくなっています。
ただし、リノベーションを行えば必ず集客できるわけではありません。
家賃を上げて募集する場合は、入居希望者が内見時に「この部屋なら住みたい」と感じられるだけのクオリティーが求められます。
本投稿は、約300万円の予算でリノベーションした弊社物件のビフォーアフター事例をもとに、どのような課題を改善したのか、そしてリノベーション後にどのような変化があったのかを実例を交えながら紹介します。
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私の経営する有限会社山長では、アパート経営改善・空室対策コンサルティングを行っています。かつて私自身が直面した「自己破産寸前」だった状態を、独自の高付加価値リノベーションで再生。入居率77％から、2020年以降は年間平均95％以上へ改善、年間収入430万円UPという自社物件で実践・検証してきたノウハウをもとに、オーナー様と二人三脚で改善サポートします。
その実績は『全国賃貸住宅新聞』『楽待』などのメディアにも多数紹介されています。まずはお手軽な無料相談からお気軽にご相談ください。 [→詳しいプロフィールと解決事例は記事末尾へ]
▼ 目 次
【本記事でお伝えする結論】
リノベーションは、室内価値を高めることで家賃を見直せる可能性がある。
入居者に選ばれるためには、デザイン性だけでなく使いやすさや第一印象まで考えた部屋づくりが重要。
リノベーション効果を高めるには、施工だけでなく公式サイト・SEO・SNSなどの集客施策を組み合わせることが重要。
１．予算300万円で賃貸リノベしたい！ビフォーアフター事例
今回の300万円リノベーションでは、家賃を8〜10％値上げして募集することを前提に、以下のポイントを重点的に改善しました。
LDKの印象改善
カフェスタイルキッチン
造作洗面台
浴室リノベーション
琉球畳
照明一新
玄関エントランス
以下では、それぞれの施工内容と改善したポイントをビフォーアフター写真を交えながら紹介します。
【リノベーション概要】
弊社物件（グレイスロイヤル）は、1993年築・3棟20戸のファミリー向けアパートです。空室対策として2018年からリノベーションを開始し、2026年6月末現在、20戸中15戸の改修が完了しています。
リノベーションは、家賃を8〜10％値上げして募集するフルリノベーション（S棟・K棟：12戸中8戸改修済み）と、既存設備を活用しながら費用対効果を重視する部分リノベーション（M棟：8戸中7戸改修済み）の2つの方針で進めています。
本記事では、フルリノベーション部屋を対象に、約300万円の予算をかけて実施した事例を紹介します。
LDKやキッチンだけでなく、造作洗面台、浴室、照明、和室、玄関エントランスまで一体的に改善し、デザイン性と住みやすさの両立を目指しました。
集客強化を目的として、リノベーションを開始した2018年に物件公式サイトを開設し、ホームページのSEO対策やSNSを活用した独自集客にも取り組みました。その結果、2020年以降は稼働率の改善につながっています。
１）LDK
リノベーション前のLDKは統一感が欠けており、ダークブラウン系の床材の影響で、室内全体が暗い印象を与えていました。
またキッチンは新築当時のものをそのまま使用していたため、使い勝手や利便性は正直期待できませんでした。
2017年の繁忙期に客付けで苦戦した経験から、従来のシステムキッチンでは築年数が近い競合物件との差別化が難しいと判断しました。そこで弊社では、リノベーションの象徴となる設備として、オリジナルのカフェスタイルキッチンを採用しています。
リノベーション後のLDKは、キッチン及び内装を全面的にリニューアルしました。キッチンは無垢材を使用した弊社オリジナルのカフェスタイルキッチンを採用し、利便性と機能性を高めるため、弊社が開発したオリジナルのキッチンカウンターを設置しました。
賃貸物件では、室内照明器具は借主が用意するケースが一般的です。しかし、画一的な照明ではカフェスタイルキッチンの魅力を十分に引き出せないと判断しました。
そこで弊社では、上級グレードのフルリノベーション部屋に限り、LDKへペンダントライトとダウンライトを標準仕様として採用しています。
照明計画まで含めて室内全体をコーディネートすることで、カフェスタイルキッチンの魅力を引き立てるとともに、LDK全体に統一感のある空間を演出し、内見時の第一印象を高めやすくしています。
内装は、白を基調としたホワイトインテリアに統一しています。白をベースにすることで…
部屋が広く見える
清潔感が感じられる
家具やインテリアとの調和を図れる
ため、特に内見時には、女性のお客様から室内の明るさやデザインについて好意的な反応をいただくことがあります。さらに室内機能性を充実させるために、LDK／和室／洋室の壁には自然素材の漆喰を使用しています。
漆喰を使用することで、調湿性や消臭性など室内機能性を改善させる効果が期待できるため、従前と比べると利便性は、従前より使いやすさや室内の印象は改善しやすくなります。
また漆喰は明光性に優れているため、室内空間がとても明るくなり、日中は電気をつけなくても生活に不便さを感じることは殆どありません。
▶カフェスタイルキッチンを採用した理由や設計の考え方、また漆喰を採用した経緯や特徴については、以下の関連記事で詳しく紹介しています。
２）洋室
スタイリッシュな部屋を演出するために、壁の一面に「アクセントクロス」を施工する物件は多く見られますが、施工の際、色の選択を誤ると逆効果になります。
こちらの洋室は「南側」にありますが、リノベーション前はグレー系のアクセントクロスを採用したため室内空間が暗い印象でした。
リノベーション後は、ホワイトインテリアで統一したことで、清潔感と開放感のある洋室へと生まれ変わり、築年数を感じさせにくい空間となりました。
▶アクセントクロスの選び方や、色によって室内の印象がどのように変わるのかは、以下の記事で詳しく解説しています。
３）和室
賃貸物件で和室がある場合、賃貸借契約に基づき退去時に「借主に表替え費用を請求」することになります。ライフスタイルの変化による和室離れ／退去費用を抑えたいと考える方が多いため、集客の観点から和室は不利になりやすいと言われています。
しかし住環境研究所のリリースによると…
戸建て住宅を購入される方、特に20代は和室を設ける人が多い
和室を客間としてではなく、子育て／趣味など自由空間として活用したい
と考える方が多いとのことです。つまり若い世代は和室そのものを敬遠していないことが明らかです。
そこで弊社物件では若い世代にも受け入れられる和室空間を目指し、リノベーションを機にデザイン性が高い琉球畳を採用しています。琉球畳を採用することで…
ダニが発生しにくいため、赤ちゃんがいる家庭でも安心して使用できる
畳自体にクッション性があるため、吸音効果（生活音対策）が期待できる
日焼けがしにくいため、原則表替え不要となり、賃貸借契約の特約を廃止できる
効果が期待できます。また、ベージュを採用することで落ち着いた雰囲気を演出しやすくなり、琉球畳は本物件の特徴の一つとして、入居希望者へ訴求しやすいポイントとなりました。
▶琉球畳を採用した理由や、賃貸物件で導入するメリット・デメリットについては、以下の関連記事で詳しく紹介しています。
４）トイレ
LDKや洋室はしっかりと対応しているものの、トイレは手を抜いているリノベーション物件は意外と多いです。水回り部分は古さが目立ちやすいため、リノベーションを行わないと客付けが難しくなります。
トイレの悩みといえばやはりニオイです。ニオイ対策を行いつつもデザイン性が高いトイレ空間にすることが重要です。
弊社リノベーションでは、両壁と天井に消臭効果が期待できる機能性壁紙を採用し、正面にはタイル風のアクセントクロス、床材はテラコッタ風のクッションフロアを使用しています。
また無垢材の壁棚を設置し観葉植物を置くスペースを作ることで、映えるトイレ空間を実現できます。更にタオル掛けもアンティークなものを選択すると生活感を抑えることができるため、女性からの評価も高まります。
５）洗面台
一般的なシャワー付き洗面台は機能面では便利ですが、デザイン性を重視する入居希望者には印象に残りにくい場合があります。
そのためおしゃれな洗面台を求める一部の借主は、原状回復が可能の範囲内（100％自己責任）でDIYしているのが現状です。
多くのリノベーション物件では、洗面台の状態が良ければ交換は行わず、内装のみ張り替えています。しかし、家賃を値上げして募集するのであれば、洗面台にも付加価値が必要だと弊社では判断しました。
そのため、フルリノベーション部屋では造作洗面台を標準仕様とし、無垢材を使用したカウンターと業務用の洗面ボウルを採用しています。生活感を抑えながら、デザイン性と使い勝手の向上を図っています。
▶造作洗面台を採用した理由や、デザイン・使い勝手については、以下の関連記事で詳しく紹介しています。
６）浴室
築年数が経過している物件の浴室は、貸主が思っている以上古さが目立っています。そのためリノベーション後家賃値上げする場合、浴室対策は重要な検討項目になります。一般的な対策としては最新のユニットバスを導入することが挙げられます。
築年数が古い物件の浴室は0.75坪タイプが主流ですが、1坪タイプのユニットバスを導入することで浴室の利便性が向上します。また、水回りを重視する入居希望者に好印象を与えやすくなるため、入居促進につながることが期待できます。
しかしユニットバスを導入するには、最低でも50万円以上の費用がかかりますので、当然ながら家賃に転嫁することになります。ただしリノベーション後の家賃を高く設定しすぎると集客上逆効果になってしまいます。
▶リノベーション後に家賃をどのような考え方で設定したのかは、以下の関連記事で詳しく紹介しています。
そこでおすすめなのが浴室リノベーションです。
浴室の壁・天井・床に専用シートを施工することで、ユニットバス交換と比べて工事費を大幅に抑えながら、浴室全体の印象を改善できます。設備を丸ごと交換する場合と比べて費用対効果を期待しやすく、予算と家賃設定のバランスを重視する場合には有効な方法の一つです。
弊社でも当初は、キッチンや洗面台を中心にリノベーションを行い、浴室にはほとんど手を加えていませんでした。その結果、家賃を値上げして募集したものの、成約まで長期間を要した経験があります。
この経験から、フルリノベーションでは浴室も含めて室内全体の統一感を高めることが重要だと判断し、現在は浴室リノベーションを標準仕様としています。
▶浴室リノベーションの施工内容や、ユニットバス交換との違いについては、以下の記事で詳しく紹介しています。
７）玄関エントランス
賃貸物件の玄関は自然採光が期待できないため「狭い、暗い」というイメージが強くなりがちですが、リノベーション次第で「明るい、きれい」な空間に生まれ変わります。
まずは内装を白に統一することで玄関エントランスの印象が一気に華やかになります。またリノベーションを機にダウンライトを設置することで廊下の明るさを改善できます。
さらに、無垢材を使った壁棚を設置することで、観葉植物や雑貨を飾ることができ、玄関エントランスのデザイン性を高めることができます。
内見を成功させるためには、第一印象が重要です。玄関エントランスは内見時に最初に目に入る場所だからこそ、明るく清潔感のある空間に整えることが大切です。
300万円リノベーションと200万円リノベーションの違い
リノベーションは、予算によって工事内容や家賃設定の考え方が異なります。今回紹介した300万円事例と、200万円事例の違いをまとめると次のようになります。
300万円のリノベーションでは、室内全体の統一感や設備のグレードアップまで対応しやすくなる一方、200万円のリノベーションでは、既存設備を有効活用しながら費用対効果を重視した改善が中心となります。
200万円の予算でリノベーションした施工事例や、費用を抑えながら物件価値を高める工夫については、関連記事「予算200万円で賃貸リノベしたい！ビフォーアフター事例」で詳しく紹介しています。
２．リノベーション効果
多額の費用がかかるリノベーションを行う以上、施工後に反響や成約、家賃収入の改善につながるかを確認することが重要です。
弊社物件では、2018年から空室対策リノベーションに取り組んできました。
開始当初は集客に苦戦した時期もありましたが、リノベーション内容の改善に加え、公式サイト、SEO、SNSを活用した独自集客を見直したことで、公式サイト経由の問い合わせや入居につながるケースが増えていきました。
その結果、2020年以降は稼働率の改善につながり、家賃を8〜10％値上げしたリノベーション部屋でも、安定した募集がしやすくなりました。
以下では、成約期間や家賃収入など、実際のデータをもとにリノベーション後の変化を紹介します。
成約期間
リノベーション開始当初は集客に苦戦していたため成約期間は長くなってしまいました。
2020年以降集客強化を図るためSEO+SNS集客を見直したことで公式サイト経由からの問い合わせ～入居が多くなり、その結果成約期間の短縮を実現することができました。
家賃収入
集客強化が功を奏し、2020年以降満室状態が続くようになりました。
その結果同年以降毎年増収増益を継続できるようになりました。
今回の事例から言えるのは、リノベーションは単に室内をきれいにする工事ではなく、物件の見せ方や集客方法と組み合わせることで、空室対策として効果を発揮しやすくなるということです。
３．まとめ
今回は、300万円の予算でリノベーションした弊社物件のビフォーアフター事例を紹介しました。
300万円程度の予算を確保できる場合は、LDKや水回りだけでなく、照明、和室、玄関エントランスまで一体的に改善しやすくなります。弊社物件でも2018年以降、このような空室対策リノベーションに取り組み、従前より家賃を8〜10％値上げして募集しています。
一方で、家賃を8〜10％程度値上げしただけでは、リノベーション費用を回収するまでに長い期間がかかるため、「300万円もかけて本当に回収できるのか」と疑問に感じる貸主もいるはずです。
しかし、弊社ではリノベーションの費用対効果を家賃アップだけで判断していません。空室期間の短縮による家賃収入の確保や、退去後も家賃を維持したまま再募集しやすくなることまで含めて投資効果を判断しています。
特に弊社物件がある山梨県は、全国的に見ても民間賃貸住宅の空き室率が高い水準にあります。このような市場環境では、家賃を下げるだけでは競争力を維持することが難しいため、弊社では室内価値を高めるリノベーションを選択しました。
その結果、2020年以降は家賃を維持したまま募集しやすくなり、稼働率の改善や家賃収入の増加につながっています。
もちろん、同じ結果がすべての物件で得られるとは限りません。立地や間取り、周辺の家賃相場、地域の市場環境、競合物件、家賃設定、集客方法などによって効果は異なります。
しかし、築年数が古い物件でも、入居希望者が内見時に魅力を感じる室内へ改善し、公式サイトやSNSなどを活用して適切に情報発信することで、空室対策につながる可能性があります。
空室対策リノベーションの考え方については、関連記事「空室対策リノベーション完全ガイド」で詳しく解説しています。また、費用別の施工事例を確認したい方は、「予算200万円でリノベーションした弊社物件のビフォーアフター事例」もあわせてご覧ください。
今回ご紹介した内容は、私自身が1993年築のアパートを運営する中で実践し、試行錯誤を重ねながら取り組んできた空室対策です。
しかし、「何から始めればよいのかわからない」「自分の物件でも活用できるのか判断できない」と感じる方もいらっしゃるかもしれません。
そのような場合は、(有)山長の無料相談をご利用ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル） 空室対策コンサルタント
1993年・98年に祖父が建設した計4棟のアパートを、2007年に突如相続。当時は赤字経営に陥り、修繕費すら捻出できない絶望的な状況からのスタートでした。
暗中模索の中、2018年より独自の「高付加価値リノベーション」を本格開始。
その結果、2020年以降はリノベーション前の入居率77％から、年間平均95％以上へと大きく改善しました。築30年以上の物件ながら、周辺相場より10％以上高い家賃設定で「年間収入430万円アップ」と「満室継続」を同時に達成しています。
この逆転劇は『全国賃貸住宅新聞』などの業界メディアでも大きく取り上げられました。
現在は、山梨県内を中心に空室対策コンサルタントとして活動。自ら苦境を乗り越えた「大家の痛みがわかる専門家」として、コストを抑えつつ物件収益を最大化する、持続可能な満室経営をサポートしています。
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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