賃貸オーナーはズバリ儲かる？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 4月19日
- 読了時間: 7分
不動産投資は他の投資と比べるとリスクが低いと言われています。
高い稼働率を維持出来ればキャッシュフローも安定するため、煩雑な管理業務は管理会社に委託することで、副業感覚で不動産投資を行うことが可能です。
しかし今後は少子高齢化の影響により賃貸需要は確実に減少していくため、シッカリと利益を出すためには経営者としての意識が求められます。この意識が欠けると利益を得るどころか逆に投資に失敗するリスクがあります。
本投稿は賃貸オーナーはズバリ儲かるのかについて、お伝えいたします。
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私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
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【本記事でお伝えする結論】
”不動産投資で儲かる”ためには次の２点は必須！
１．実はそんなに甘くない不動産賃貸業界
不動産投資を検討される方の多くは、以下3点に期待を寄せているはずです。
安定した家賃収入が見込まれる
老後の資産形成、年金目的としての運用が期待できる
ローン完済後は、家賃がそのまま収入になる
しかし実際に不動産投資を行っている方の意見は、これとは大きく異なります。
株式会社オーナーズ・スタイルが1000名の読者に「賃貸経営の先行き感」についてアンケート調査を行ったところ、約6割の方は将来的には厳しくなると感じていることが明らかになりました。
将来の不安要素として最も多く挙げられたのは「空室」「家賃下落」です。それでは空室／家賃下落の詳細についてみていきたいと思います。
１）空室率の上昇
日本の人口は2008年をピークに下落傾向にあり、特に地方都市では「人口減少」を杭止めることが難しい状況です。
新規物件供給を制限できれば、人口が減少しても空室率は避けられます。しかし現時点では供給規制はないため今後全国的に空室率は上昇する見込みです。
野村総研の調査によると、2040年には空室率が40％を超える可能性があるとされています。すでに一部の地方都市では「エリアによっては30％台」に達していることを踏まえると、空室率40％台になるのは、時間の問題かもしれません。
２）家賃相場の下落
家賃は「築年数1年毎に１％ずる減少する」と言われているので、単純計算で20年後には新築時より20％家賃減少が見込まれます。
しかし前述の通り賃貸空室率は上昇傾向になり、さらに年数が古くなると供給が増加するため、家賃値下げしても客付けが難しくなる可能性があります。
また競合他社も同様の対策を講じてくることから負のスパイラルに陥る懸念があります。
▶賃貸経営の負のスパイラルに関しては、過去記事をご覧下さい。
３）サブリース問題
空室が発生しても毎月安定した家賃収入が期待できるサブリース契約は、不動産投資を検討されている方には最適と言えます。
しかし借地借家法によりサブリース会社が借主の立場となるため、家賃相場と現況家賃に乖離が発生し稼働率が低下してしまうと、契約更新時に家賃減額を請求される可能性が高くなります。
弊社物件もサブリース契約物件を1棟所有していますが、過去3回家賃減額請求を受け新築時と比べると家賃収入が3割減少しました。
▶アパート経営年収を左右するポイントに関しては、過去記事をご覧下さい。
２．賃貸オーナーはズバリ儲かる？
不動産投資で利益を上げるには、資産価値を高める施策と家賃を安易に値下げしない方策がカギとなってきます。
それではそれぞれの対策についてみていきましょう。
１）資産価値を高める対策
物件の築年数が経過するにつれて、資産価値は低下し、それに伴い家賃も減少する傾向があります。しかし視点を変えれば資産価値を向上させれば、築年数が経過しても家賃相場より高い設定で客付けすることは可能と言えます。
一般的に競争力が低下した築年数が20年を超えた物件は、リノベーションを行うことで資産価値が向上し、以下のメリットが期待できます。
空室リスク軽減
入居中の家賃減額請求が発生しにくくなる
早期契約に繋げられる
このようにリノベーションで得られるメリットは多岐にわたり、物件の価値を高めるための有効な手段となります。
▶リノベーションのメリット詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
２）安易に家賃値下げしない
上述の通り賃貸業界は完全に借り手に有利な状況にあるため、内見時に家賃値下げ交渉はどうしても入りやすくなります。
「値下げに応じれば契約が成立するから値下げを検討しよう」と考える貸主は多いですが、安易な家賃値下げは要注意です！
家賃値下げは借主にとっては明らかにプラス用となり入居促進効果が期待できます。しかし家賃を安易に値下げしたり、家賃相場より安く設定してしまうと…
借主の質が低下しトラブル発生率が高くなる
家賃滞納リスクが高まる
トラブルが増えることで、結果的に稼働率が低下する
ことが懸念されます。
家賃滞納リスクに関しては、契約時に家賃保証会社を利用することでリスク回避はできますが、借主同士によるトラブルが原因により退去となると、場合によっては告知義務対象物件となり入居促進が難しくなってしまいます。
さらに、家賃値下げすることで貸主収入も減少するため、家賃値下げによって得する人は誰もいません。
３．まとめ
今回は賃貸オーナーはズバリ儲かるのかについて、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認確認してみましょう。
不動産投資を成功させるためには、リスクマネジメントを理解し、資産価値を向上させるための施策を講じることが重要です。
リノベーションは資産価値を向上させる手段であり、家賃値上げ／早期成約が可能になるものの、さらに利益を求めるのであれば徹底した顧客視点に立ったリノベーションを行うことが求められます。
弊社物件は築年数が経過しているものの、徹底した物件管理と差別化リノベーションを展開したことにで、2020年以降４期連続増収増益を達成し、満室経営をほぼ維持しています。
▶弊社リノベーション物件詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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