賃貸経営を成功させたいなら、収益性が期待できる物件にすることが重要です。しかし築年数が経過すると「物件資産価値」が低下し、その影響で空室期間長期化／家賃値下げを余儀なくされ、キャッシュフローの悪化／負のスパイラルが懸念されます。
一見すると築年数が古い物件を収益物件にするのは難しいと思われがちです。しかし弊社物件がある山梨県は賃貸空室率全国ワースト3位で、所有物件は築30年を超えた２LDK賃貸アパートですが…
2020年以降増収増益＋ほぼ満室継続
することに成功し収益物件になっています。本投稿は収益物件を作る方法について、弊社事例を交えながらお伝えいたします。
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私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
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▼目 次
２．収益物件を作るためには、どうしたらいい？
【本記事でお伝えする結論】
１．築古物件が厳しい理由
賃貸経営は借主を確保できれば安定的な家賃収入が得られます。しかし不動産賃貸業界に取り巻く環境は正直明るい兆しが期待できないのが現状です。主な理由として以下の3つが挙げられます。
空室率悪化
資産価値下落による家賃値下げ
トラブル増加
それではそれぞれの理由について詳しく見ていきましょう。
１）空室率悪化
日本の人口は2008年をピークに下落傾向にありますが、物件供給数は需要を上回り、さらに節税対策の一環として新規物件建設は今後増加することが予想されます。
その結果賃貸空室率は今後さらに悪化し、野村総研の予測では2040年には空室率40%前後になるとされています。
空室率悪化は競争力が低下している築年数が古い物件に影響を及ぼしますので、今後客付けできない物件は必然的に増加し淘汰される物件も出てくるでしょう。
２）資産価値下落による家賃値下げ
賃貸物件の資産価値は築年数の経過と共に下落し、それに伴い家賃も連動して値下がりします。一般的には築1年毎に家賃が1%下落すると言われています。
しかし先程もお伝えした通り近年の賃貸市場は空室率悪化や借り手有利な情況が続いているため、客付け強化のため家賃値下げが頻繁に行われています。特に築年数が20年以上経過している物件で原状回復しか行っていない場合、顕著となります。
家賃値下げは貸主の家賃収入をマイナスにし、確実にキャッシュフローが厳しくしてしまいます。
３）トラブル増加
築年数が経過すると経年劣化による設備修繕費の増加や家賃値下げによる借主トラブル（特に家賃滞納／騒音問題）が多くなるため、収益性低下／空室長期化が懸念されます。
２．収益物件を作るためには、どうしたらいい？
築年数が経過している物件は空室率／資産価値悪化の影響を受けやすいため、収益物件の達成ハードルは高いと思われがちですが、やり方次第では収益物件を作ることは可能です。
ただし真正面から攻めても勝ち目はありません。ここでポイントとなるのが競合物件がまだ目をつけていない「ニッチ」部分を攻めることです。具体的には…
差別化戦略
集客見直し
キャッシュフローを改善させる
ことです。それではそれぞれの対策を詳しく見ていきましょう。
１）差別化戦略
早期客付けを目指すならば空室対策は必須です。しかし競合物件と同じような空室対策を行うと差別化を図ったつもりが同質化となり時間と共に価値が下落してしまいます。最終的には価格競争に巻き込まれることになります。
築年数が古い物件を収益物件にするには…
顧客のニーズが高く、競合物件が確実に提供できない独自の価値
を持つリノベーション部屋を作ることです。つまり顧客が支持し資産価値を最大化させた差別化リノベーション部屋を作れば…
物件反響／成約率が高くなる
価格競争からの脱却
リノベーションを機に家賃値上げ
資産価値の目減りが抑えらるため更新時の家賃値下げ回避
が期待できます。弊社物件では2018年からリノベーションを展開していますが、20～30代女性をターゲットとした自然素材を用いたカフェスタイルに特化したリノベーションを行っています。
競合物件でもリノベーションを行っていますが、自然素材を用いたリノベーションをしているのは弊社のみです。その結果独自の価値を見出すことができ、早期客付けと家賃値上げに成功しています。
▶弊社リノベーション部屋／差別化戦略の詳細は、過去記事をご覧下さい。
２）集客見直し
部屋探しされる方は基本的に賃貸検索サイトを利用しています。そのため物件を募集する際仲介会社に物件情報を掲載してもらうよう依頼します。
しかし同サイト内には検索画面があり、条件に1つでも合致しないとその時点で成約対象外となってしまいます。
特に築年数が古い物件は、家賃を抑えたい方が入居してくるため、リノベーションを機に家賃値上げすれば、検索で該当しにくくなるため客付けで苦戦する可能性があります。
賃貸物件を最も利用している20～40代は調べ物をする際「リアルな本音」「時短検索」を希望しています。そのため検索する際Googleなどの検索エンジンだけではなくSNS媒体を活用しています。
そこでリノベーションを行う際には、SNS媒体を用いて物件情報を拡散させることで、ハッシュタグ検索した方にダイレクトに情報を確認することができるため、反響数UPが期待できます。
弊社物件は2018年からリノベーション事業を開始したものの、当初は賃貸検索サイト集客に依存していたため客付けに時間がかかり過ぎてしまいました。
そこで同年物件公式サイトを立ち上げさらにSEOとSNS強化したところ、2020年以降は公式サイトからの反響数が多くなり入居者の約8割は公式サイト経由となりました。
▶SNS集客の重要性に関しては、過去記事をご覧下さい。
３）キャッシュフローを改善させる
築年数が経過すると突発的な修繕費の発生、家賃値下げ、稼働率低下による家賃収入減少などが起こりやすくなるため、キャッシュフローが悪化する可能性があります。
キャッシュフローが厳しくなった場合、早急に対応しないと場合によってはキャッシュが焦げ付く陸巣が生じます。
そのためもし毎月に支払いがきついと感じた場合は、金融機関に相談しリスケジュールの検討をお願いするのがベストです。
一定期間元金据え置き／返済期間を延長することで、資金繰りが良化されキャッシュフローを改善させることができます。
▶キャッシュ不足の詳細は、過去記事をご覧下さい。
３．まとめ
今回は収益物件を作る方法について、弊社事例を交えながらお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
収益物件をつくることは、ハードルが高いと思われがちですが、徹底した差別化戦略を打ち出すことができれば従前と比べ収益アップが期待できます。またリノベーション資金がない場合でも事業性が期待できること証明すれば、金融機関から融資を得られやすくなります。
今回ご紹介した対策を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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