収益物件を作るためには、どうしたらいい？

更新日：2022年12月11日

賃貸経営を成功させたいのであれば、所有物件を「収益物件」にさせることです。

ただ築年数が経過してくると、収益性が低下してしまうため、家賃値下げを余儀なくされてしまうことから、キャッシュフローが悪化してしまう可能性が出てきてしまいます。

特に築年数が20年を超えてくると、キッチンや洗面台などが「減価償却が終了してしまう」ために、価値そのものが低下してくるので、家賃をただ単に値下げしても、部屋が埋まりにくくなってしまい、負のスパイラル状態となってしまう可能性が出てきてしまいます。

弊社物件は日本一空室率が悪い山梨県にあり、さらに築30年近い物件となっているため、一般的には集客そのものが難しくなると言われています。しかし徹底した差別化戦略を施すことによって、近年では増収増益を達成でき、2023年度決算では過去最高売上を達成することができました。

本投稿は築年数が経過している物件を収益物件に変える方法について、弊社事例を交えながらお伝えいたします。

▼目　次

【本記事でお伝えする結論】

”やるべき対策”　は下記の3点

１．賃貸空室率はさらに悪化

野村総研のレポートによると、2050年には空室率が40％に達するとのことですが、これは明らかに「需要よりも供給数の方が上回っている」ことを指します。

2008年をピークに、日本の人口は右肩下がりとなっていますが、現状においては「新規賃貸物件の供給数を制限」する法律などはないため、建てようと思えば賃貸物件を建てることは可能となります。

空室率が今後悪化したとしても、新築物件や築浅物件などでは「資産価値が高いので、影響を受けにくい」と思われますが、その一方で「築年数が経過している物件」では、供給数が飽和状態となっていることから、家賃を下げても、借り手が見つからない可能性が出てきてしまいます。

実際に地方都市の学生向け賃貸アパートでは、大学側が量を完備してしまうと、学校周辺に物件があったとしても、利便性の部分から借りてもらえない可能性が出てきてしまいます。実際弊社物件がある山梨県にある私立大学では、大学側が量を完備してしまったため、周辺にある民間賃貸物件の空士鵜率は悪化傾向が続いています。

今後確実に少子高齢化社会に突入していくことから、空室で悩まれる投資家は確実に増加し、賃貸業界においても「二極化がますます拡大」することが懸念されます。

ただし、空室率悪化が懸念されたとしても、対応次第では「収益物件に生まれ変わらせる」ことはできます。その方法とは「ブルーオーシャン」を目指すことです。

２．ブルーオーシャンを目指す

市場が激化している場合生き残るためには、「新しい市場を生み出す」ことで、新領域に事業を展開するしか方法はなく、このことをマーケティング用語で「ブルーオーシャン」といいます。

一方、価格競争などを繰り広げている既存の市場のことを、レッドオーシャンと言いますが、生き残るためには、レッドオーシャンからブルーオーシャンを目指さなくてはなりません。

例リノベーションを行って収益物件を作りたい場合には、顧客が求めていて、競合他社が真似することができない、物件独自のリノベーションを展開することができれば、確実にブルーオーシャンで戦うことができます。（マーケティング的には、バリュープロポジションとなります）

弊社物件では、2017年に今までの成功事例が悉く失敗してしまい、リフォームからリノベーションへと方向転換しました。その際競合他社がまだ手を付けていない「ナチュラルテイスト」に特化したリノベーションを展開した結果、2020年からは増収増益＋満室を達成。2023年度においてはアパート売り上げが過去最高を更新するまでに至りました。

▶弊社リノベーションに関する詳細については、過去記事をご覧下さい。

【過去記事】【アパートのリノベーション】実体験をもとにメリットとデメリットを解説

【過去記事】【2022年】実体験をもとに賃貸リノベーションの失敗と対策を解説