収益物件を作るためには、どうしたらいい?

更新日:9月10日


賃貸経営を成功させたいのであれば、所有物件を「収益物件」にさせることですが、ただ築年数が経過してくると、収益性が低下してしまうため、家賃値下げを余儀なくされてしまうことから、キャッシュフローが悪化してしまう可能性が出てきてしまいます。


特に築年数が20年を超えてくると、キッチンや洗面台などが「減価償却が終了してしまう」ために、価値そのものが低下してくるので、家賃をただ単に値下げしても、部屋が埋まりにくくなってしまい、負のスパイラル状態となってしまう可能性が出てきてしまいます。


ただ、例え築年数が経過していたとしても、収益物件を作ることは「十分可能」となりますが、収益物件にするためには、今までの考え方そのものを捨てる=イノベーションをすることが求められます。


 

▼目 次

1.賃貸空室率はさらに悪化

2.ブルーオーシャンを目指す

3.家賃を安くするのは絶対にダメ

4.仲介会社をいかにして味方に入れるか?

5.まとめ

 

1.賃貸空室率はさらに悪化

賃貸空室率はさらに悪化が懸念される

野村総研のレポートによると、2050年には空室率が40%に達するとのことですが、これは明らかに「需要よりも供給数の方が上回っている」ことが最大の要因と言えます。


2008年をピークに、日本の人口は右肩下がりとなっていますが、現状においては「新規賃貸物件の供給数を制限」する法律などはないため、建てようと思えば賃貸物件を建てることは可能となります。


空室率が今後悪化したとしても、新築物件や築浅物件などでは「資産価値が高いので、影響を受けにくい」と思われますが、その一方で「築年数が経過している物件」では、供給数が飽和状態となっていることから、家賃を下げても、借り手が見つからない可能性が出てきてしまいます。


もしこのような状態が続いてしまえば、アパートローンなどの支払いが厳しくなるばかりではなく、修繕対応をすることも難しくなってしまい、さらに売却しようと思っても、収益性が期待できないような「利回りが低すぎる」物件は、購入者が出てきそうもありません。


現時点において、空室率悪化で悩んでいる方は「少ない」ものの、今後確実に少子高齢化社会に突入していくことから、空室で悩まれる投資家は確実に増加し、賃貸業界においても「二極化がますます拡大」することが懸念されます。


ただし、空室率悪化が懸念されたとしても、対応次第では「収益物件に生まれ変わらせる」ことはできます。その方法とは「ブルーオーシャン」を目指すことです。



2.ブルーオーシャンを目指す

ブルーオーシャンを目指す

競合他社と同じような空室対策をしていても、家賃を多段に値下げすることになってしまうため、収益性を確保することができないばかりか、かえって経営自体を悪化させてしまうことになってしまいます。


生き残るためには、「新しい市場を生み出す」ことで、新領域に事業を展開するしか、方法はなく、このことをマーケティング用語で「ブルーオーシャン」といいます。一方、価格競争などを繰り広げている既存の市場のことを、レッドオーシャンと言いますが、生き残るためには、レッドオーシャンからブルーオーシャンを目指さなくてはなりません。


では、どのように事業展開をしていけばいいのかというと、例えばリノベーションを行って収益物件を作りたい場合には、顧客が求めていて、競合他社が真似することができない、物件独自のリノベーションを展開することができれば、確実にブルーオーシャンで戦うことができます。(マーケティング的には、バリュープロポジションとなります)


弊社物件がある山梨県は、日本一空室率が悪く、さらに弊社物件があるエリアは、1990年代に建てられた賃貸アパートが乱立していることから、まさにレッドオーシャン状態となっていますが、弊社物件では「競合他社が絶対に真似することができない、ナチュラルテイストに特化したリノベーションを、2018年以降展開」していることから、価格競争に巻き込まれることなく、現在満室状態が続いております。



3.家賃を安くするのは絶対にダメ

よく誤解されがちになるのですが、空室部屋を早く埋めるために、家賃を値下げして「少しでも空室による機会損失」を減らそうと考えている方がいますが、これは中長期的な視点で考えた際には、むしろマイナスとなってしまいます。


確かに、空室期間が長期化してしまうと、家賃入金がない状態も続いてしまいますので、それならば「家賃を値下げして早期に客付け」をした方が、結果的にはプラスになるというのが、上記を推奨する方の意見です。


しかし、家賃を値下げしてしまえば、「元の家賃に戻す」ことが難しくなってしまうばかりではなく、「入居者の質の低下」「家賃滞納リスクの上昇」といった賃貸経営を脅かす問題が発生しやすくなりますので、仮にリノベーションをしてもなかなか反響が得られなくても、家賃値下げは絶対にしてはいけません。値下げをした時点で、リノベーションをした意味がなくなってしまいます。



4.仲介会社をいかにして味方に入れるか?

仲介会社をいかにして味方に入れるか?

収益物件を作るためには、やはり仲介会社の全面的な協力なしでは、達成することはできません。


仲介会社にとって、リノベーション物件は「客付けがしやすい」ことから、積極的に案内や紹介してくれる可能性が高くなります。仲介会社の協力が得られば、早期成約もきっと夢ではないのですが、ただお客様から「交渉など」が入った時、貸主とすぐに連絡が取れ合うような物件であれば、成約率もぐっと上がる可能性がでてきます。


土休日であっても「電話対応OK」にしておくと、仲介担当者もクロージングがしやすくなるので、もし可能であれば、担当者には「いつでも連絡OK」みたいにしておくと、物件紹介をしてもらえ安くなります。


5.まとめ

いかがだったでしょうか?


築古物件であったとしても、ブルーオーシャン戦略をすることによって、新たな市場開拓をすることができるため、競合他社の影響を受けにくくなることから、収益物件を作ることができます。


弊社物件は、空室率全国ワースト1位/築年数30年で、和室部屋がある2LDKであるものの、徹底した差別化戦略を用いていることから、競合他社物件が真似することができないため、一人勝ち状態となり、家賃値上げしても、そのこと自体で集客にマイナスとなっていることはなく、現時点において満室状態が続いていることは、ブルーオーシャン戦略が功を奏していると考えられます。


 

有限会社 山長


取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


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