賃貸リノベーションのタイミングで人気設備を導入すべきか？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 5 日前
- 読了時間: 10分
近年では部屋探しにおける価値観が多様化し、築年数が古くても適切にリノベーションが施されていれば、築年数で物件判断されることは少なくなっています。
またリノベーションを行うことで、競争力が低下した古いアパートの資産価値が向上するため、賃料をアップしても募集時期に関係なく早期成約が期待できます。
そのためリノベーションの投資効果は高いと評価されるようになり、最近では築20年以上の物件を中心に、リノベーションが積極的に行われていますが、その際、人気設備を導入すれば、リノベーション効果をさらに高められるのでしょうか？
本投稿は、賃貸リノベーション時に、人気設備を導入すべきかどうかについて、解説いたします。
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▼ 目次
【本記事でお伝えする結論】
リノベーションのタイミングで、人気設備を取り入れることで、物件の付加価値が一層高まり、結果的に、賃料を多少値上げしても、早期成約や長期入居につながりやすくなる。
人気設備を導入すると、初期費用に加えてランニングコストも発生する。賃料の値上げが可能になっても、その分がランニングコストに充当されることもあるため、賃料収入に影響を及ぼす可能性がでてくる。
弊社物件では、空き室を順次リノベーションしているが、宅配ボックス以外の人気設備は特に設置していない。しかし、2020年以降高稼働率を維持していることを考慮すると、人気設備は最小限にとどめるのが適切といえる。
１．賃貸業界における人気設備とは？
賃貸業界における人気設備とは、全国賃貸住宅新聞社が、不動産仲介会社や管理会社のアンケート調査を基に、顧客から人気が高い設備を単身向け、ファミリー向けに順位化したものです。
人気設備ランキングは、賃貸仲介会社や管理会社担当者の声が反映されているので、新たな設備として導入することで、物件の競争力が高まる効果が期待できます。
このランキングは、付加価値偏と必須設備編の２つにわかれていますが、今回は「この設備があれば多少賃料が高くても入居したい」付加価値偏をベースにお伝えいたします。
人気設備の順位はその年によって多少入れ替わりがあるものの、付加価値設備として評価が常に高いものを4つ挙げると次の通りとなります。
インターネット無料
エントランスのオートロック
宅配ボックス
浴室換気乾燥機
それぞれの設備のメリットを挙げると以下の通りとなります。
インターネット無料：開設工事費用や月々の使用料が発生しないため、ランニングコストを抑えられる
オートロック：部外者が簡単に侵入できないため、抑止効果が高い
宅配ボックス：不在時でも荷物を受け取れる
浴室換気乾燥機：天候や時間帯に左右されず、洗濯物を乾燥させることができる
これらの設備は現代の多様なライフスタイルに合致しているため、リノベーションのタイミングで導入することで、付加価値を大きく向上させることができます。その結果、多少賃料を値上げしても賃料以上の価値を感じてもらえるため、早期成約や長期入居につながりやすなります。
そのため貸主によっては、リノベーションのタイミングで導入を検討する方が増えてきています。
▶最新の人気設備の詳細は、過去記事をご覧下さい。
２．賃貸リノベーションのタイミングで人気設備を導入すべきか？
リノベーションを機に人気設備を充実させることで、少なくとも集客面や入居後の顧客満足度を向上させることができるため、費用対効果は高いと思われますが、弊社代表は必要最小限以外の設備は、無理してまで導入すべきではないと考えています。
その理由について解説します。
1）費用対効果が期待できない
たとえばインターネット無料は、先程紹介した「人気設備ランキング」で周辺の相場り賃料が高くても入居が決まる設備として、近年では常にトップ3に入っています。
ただし、インターネット無料化によって賃料の値上げができたとしても、数千円程度に留まる場合が多く、さらに導入費用や毎月の使用料金は貸主負担となります。そのため、客付け効果があったとしても、その分が貸主の直接的な利益に結び付くことは少ないのが現状です。
さらにインターネット無料化の問題点として、利用者が多くなると一時的に速度低下が発生しやすく、特にネット環境を重視する借主にとっては、利便性が悪くなってしまいます。
そのため最近では新築物件でも、あえてインターネット無料化にしない物件や、インターネット無料物件に入居したものの、通信速度の低下によりテレワーク業務に支障がでたため、別の物件に住み替えるケースもあります。
インターネット無料は他の人気設備と比べると、導入コストやランニングコストは低めですが、このような理由から、エリアの集客上どうしても必要な場合を除いては、無理に導入する必要はありません。
▶インターネット無料化にあえてしない新築物件の理由、インターネット無料物件の不満から住替えを決意した事例については、こちらをご覧下さい。
２）ランニングコストの問題
最近の新築物件や一部のリノベーション物件では、顧客満足度を高めるために、浴室換気乾燥機やシステムキッチンといった人気設備を積極的に取り入れる傾向があります。
ただこれらの設備の耐用年数はおよそ10年とされ、設置した時点で備付設備となるため、経年劣化による不具合や故障した場合、交換費用は貸主負担となってしまいます。
経年劣化による設備交換は、アップグレードしない限り全額修繕費として、一括で経費計上できるため、一見すると節税効果が高いといえます。しかし、備付設備が増えれば、その分ランニングコストも膨らんでしまうため、賃料収入に影響を及ぼす恐れが出てしまいます。
３）最終的には部屋のクオリティーの高さ
どれだけ素晴らしい設備が充実していても、最終的に部屋を選ぶ決め手となるのは、顧客のニーズとマッチしているかどうかです。
例えば、エリア内に新築物件が建設されると、最新設備が導入されている新築物件で、新しい生活を始めたいと考える方は多く、場合によっては建物が完成する前に満室になることがあります。
しかし近年ではインフレの影響により、新築物件の賃料が上昇し続けており、その結果、エリアや物件によっては建物完成後も募集を続けているケースがあります。
つまりいかに設備を充実させたとしても、それが顧客のニーズや条件にあっていなければ、客付けの効果は限定的なものとなってしまいます。
弊社物件は築年数が経過しているため、2018年から空き室を順次リノベーションし、賃料も8～10％値上げして募集しています。
弊社代表は、空室対策を行う際、単に人気設備を充実させるよりも、部屋そのもののクオリティーを高めることに重点を置いており、また費用対効果を考えると、むやみに設備を追加することには慎重になっています。
弊社物件設置 | 理由 | |
インターネット無料 | ✖ | 速度低下による顧客満足度の低下を回避したい |
浴室換気乾燥機 | ✖ | 交換費用が10万円を超える。資本的支出となる |
システムキッチン | ✖ | コンロの交換費用が10万円を超える。資本的支出となる |
宅配ボックス | 〇 | 戸建て用を設置することでランニングコストが不要 |
弊社物件において、現在人気設備を導入しているのは、宅配ボックスのみです。
その理由は、宅配業者や借主から設置要望が多数あったからです。ただ賃貸用の宅配ボックスは、スペースの制約から全世帯に設置することは難しく、また高額な設置コストなどの課題があります。
ただ、戸建て用の宅配ボックスであれば、世帯分用意してもエントランスに設置が可能となり、また賃貸用宅配ボックスと比べると、コストは抑えられるため、2025年の秋に設置しました。
これにより、宅配ボックスが満杯になることで起こる「再配達リスク」が減少し、さらに一つあたり約2万円のコストで設置できたため、経費上「消耗品」として全額損金計上でき、高い節税効果を得ることができました。
また戸建て用の宅配ボックスを採用したことにより、設置後のランニングコストは一切発生しない点においても、貸主側のメリットは大きいと言えます。
弊社物件では宅配ボックス以外、特に人気設備は導入していませんが、それでも2020年以降4期連続で増収増益を達成し、年間稼働率は95％以上を維持しています。
これらの実績から、設備の充実に頼るよりも部屋全体のクオリティーを高めた方が、結果的には安定した集客や賃料収入を確保しやすいと言えるでしょう。
▶宅配ボックスの設置、弊社リノベーション、実績に関しては、過去記事をご覧下さい。
３．まとめ
今回は、賃貸リノベーション時に、人気設備を導入すべきかどうかについて、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
リノベーションのタイミングで、人気設備を取り入れることで、物件の付加価値が一層高まり、結果的に、賃料を多少値上げしても、早期成約や長期入居につながりやすくなる。
人気設備を導入すると、初期費用に加えてランニングコストも発生になる。賃料の値上げが可能になっても、その分がランニングコストに充当されることもあるため、賃料収入に影響を及ぼす可能性がでてくる。
弊社物件では、空き室を順次リノベーションしているが、宅配ボックス以外の人気設備は特に設置していない。しかし、2020年以降高稼働率を維持していることを考慮すると、人気設備は最小限にとどめるのが適切といえる。
近年の賃貸市場は、一部のエリアを除けば需要より供給の方が上回っているため、借り手にとって有利な状況となっています。そのため早期成約を目指して、人気設備を充実させている物件が非常に多くなりつつあります。
ただ導入物件が多くなれば、差別化を図ったつもりが同質化を招き、最終的には競争力が低下し、価格競争の温床となってしまいます。
賃貸経営を安定させるならば、人気設備の導入は最小限にとどめ、室内全体のクオリティーを向上させることに注力した方が、結果的に明確な差別化を実現し、安定した賃料収入を確保しやすくなります。
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