空室率全国ワースト1位の山梨県で結果を出した効果的な空室対策とは？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 2月13日
- 読了時間: 7分
不動産投資において賃貸空室率の上昇は、キャッシュフローの悪化を招きアパートローン返済が困難になります。そのため可能な限り「空室を作らない」＝「長期入居」を促すために物件管理を強化することが不可欠です。
日本一賃貸空室率が悪い山梨県にある弊社物件は、今年で築年数30年目を迎えます。
弊社物件は以前から表装リフォームに力を入れていたため、集客にはあまり苦戦していませんでした。しかし2017年の繁忙期従来の空室対策が通用せず、客付けに失敗してしまいました。
そこで集客の見直しを図るため翌年からリノベーション事業を展開しました。
その結果、2020年以降は増収増益＋満室経営を続けることができ、2024年度はアパート収入が過去最高を更新しました。
本投稿は、空室率全国ワースト1位の山梨県で弊社物件がどのように効果的な空室対策を行ったのかをご紹介いたします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．効果が期待できない空室対策
弊社代表は2007年相続により2代目オーナーに就任し今年で18年目になります。これまで様々な空室対策を行ってきましたが、その中で実際に試みた（検討）ものの効果が期待できなかった空室対策が3つあります。
インターネット無料
広告料増額
家賃値下げ
それではなぜ期待できなかったのかその理由を解説いたします。
１）インターネット無料
インターネット無料とは開設工事不要で入居初日からインターネットが利用できる物件のことで、最大の魅力は毎月の使用料金が不要になる点です。
今やインターネットは誰もが利用する必需品になっており、物件に対応していることで入居促進効果が期待できます。このため空室対策として非常に有効的と言われています。
しかしインターネット無料物件は、ひとつの回線を各部屋で共有するため、利用者が多い夜間の時間帯は回線が混雑し速度低下が発生しやすいという課題もあります。
近年ではインターネット環境を充実させたい方が増えているため、インターネット無料物件は昔と比べて空室対策としての効果が薄れてきています。
弊社ではインターネット無料化は、借主にとってメリットがないと判断し現在でも無料化対応していません。（なお弊社物件はインターネット接続可対応となっています）
▶インターネット無料化の詳細は、過去記事をご覧下さい。
２）広告料増額
広告料とは成約時に貸主が仲介会社に支払う謝礼金のことです。
基本的に物件が成約すると客付けした仲介会社は成約報酬として仲介手数料を受け取りますが、法律によりその金額は最大家賃1,1か月分までと定められています。
しかし貸主が広告料を設定した場合、成約時には仲介手数料と広告料が仲介会社の利益となるため、広告料付き物件は優先的に紹介されやすくなります。ただし…
近年では仲介会社訪問件数が減少している
部屋探しされる方は希望条件に合致した3件程度の部屋を内見することが多い
広告料付き物件は主に築20年以上の物件に多い
ため、広告料をつけても昔と比べると費用対効果があまり期待できないのが正直なところです。
▶広告料の詳細は、過去記事をご覧下さい。
３）家賃値下げ
家賃値下げすることで反響数がが増加するため、早期客付けが期待できると言われています。しかし近年の賃貸市場では物件供給数が飽和状態となっています。
特に築年数が20年以上経過している物件では、資産価値が低下し過当競争が激化しています。そのため家賃値下げしても競合も同様の対応をとるため、昔と比べると客付けが難しくなっているのが現状です。
また家賃値下げすると借主属性が悪くなるため「家賃滞納」「入居者同士のトラブル」が発生するリスクが高まり、集客上マイナスの影響を及ぼす可能性が出てきます。
▶家賃値下げの詳細は、過去記事をご覧下さい。
２．空室率全国ワースト1位の山梨県で結果を出した効果的な空室対策
冒頭でもお伝えした通り2017年の繁忙期客付けに失敗したため、立て直しを図るべく翌年から資産価値を高めるリノベーション事業を展開しました。
リノベーションを行うことで物件資産価値が向上し、早期客付けが期待できるだけではなく、リノベーションを機に家賃値上げすることも可能になります。
ただし競合物件と同様のリノベーションを行うと、大手管理会社／リノベーション会社はミート戦略を展開し妨害される可能性が高まります。そのため弊社物件ではミート戦略に打ち勝つため…
差積化リノベーション
独自集客
を打ち出しました。それではそれぞれの空室対策について見ていきましょう。
１）差積化リノベーション
どの業界でも同じことが言えますが、差別化を図って新商品を投入しても同質化商品が必ず現れ、最終的には過当競争や商品自体が飽きられてしまいます。
そこで弊社代表は競合物件が絶対に追随できない「自然素材を用いたカフェスタイルに特化したリノベーション」を行いました。
無垢材扉を採用したオリジナルのカフェスタイルキッチン
職人さんが手作業で施工した温かみがある漆喰壁
毎日の身支度が楽しくなるオリジナルの洗面台
和モダン空間が魅力的な琉球畳を採用した和室
自然素材を使用することで、独自性と競合他社物件との差積化に成功し、更に経年変化を楽しむことができるため資産価値の目減りを最小限に抑えることが可能となります。
その結果長期入居に繋がり、契約更新時家賃値下げ要求が入らないため、安定した家賃収入を得ることができるようになりました。
▶弊社リノベーション／差積化戦略の詳細は、過去記事をご覧下さい。
２）独自集客
賃貸検索サイトは希望条件を入力することができるため、築年数／家賃帯によっては検索に引っかからない可能性があります。このため物件が埋もれてしまうリスクが出てきます。
そこで弊社物件ではブルーオーシャンを目指し、2018年に物件公式サイトを立ち上げ独自集客を行いました。SEO＋SNS集客を強化することで2020年以降安定した集客が可能となり早期客付けに成功ししました。
▶独自集客の詳細は、過去記事をご覧下さい。
３．まとめ
今回は、弊社物件の効果的な空室対策についてお伝えいたしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
賃貸物件の空室率は今後悪化することが予想されます。空室率が悪くなれば客付けできない物件が増えるため、競合と同じような空室対策をしても早期客付けは今まで以上に難しくなります。
今回紹介した空室対策は、競合他社が追随できない独自のものであり、実践していた抱ければブルーオーシャンを形成でき安定した賃貸経営を実現することが可能です。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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