空室率全国ワースト1位の山梨県で結果を出した効果的な空室対策とは？

更新日：1月27日

不動産投資にとって賃貸空室率が上昇してしまうと、アパートローン返済がきつくなってしまうため、可能な限り「空室を作らない」＝「長期入居」して頂けるように、物件管理をしていかなければなりません。

日本一賃貸空室率が悪い山梨県にある弊社物件は、今年で築年数29年目を迎えます。

弊社物件は、元々退去リフォームに力を入れていたので、募集を開始すれば「比較的早期」に部屋が埋まっていたものの、2017年の繁忙期全くと言ってもいいほど部屋が埋まらなくなったことから、2018年以降、空き部屋を順次リノベーションを展開。

リノベーションを随時行うことによって空室率の減少＋家賃値上げ集客も可能となり、2020年以降は増収増益＋満室経営をすることができ、2023年度においてはアパート収入が過去最高を更新することができました。

弊社の空室対策が成功した背景には、競合他社物件との徹底的な差別化を貫いたことだと推測しています。

本投稿は、弊社がどのような対策を講じて満室を実現させたのかについて、お伝えさせてもらいます。

▼目　次

１．家賃を安くしないと入居しない方は、入居させない

２．入居後快適に暮らすことができることを、証明する

３．空室対策で有効的と言われているものは、懐疑的

４．脱・賃貸サイト集客

５．まとめ

１．家賃を安くしないと入居しない方は、入居させない

築年数が経過した物件は、当然ながら資産価値も低下してしまうので、結果的に「家賃を安くしなければ、入居してもらえない」という状況になってしまいます。

ただこれはあくまでも一般論的な話であり、資産価値を上げることができれば、むしろ「家賃を値上げ」しても入居してくれる方はそれなりにいるはずです。

弊社では、2018年以降「空き部屋を順次リノベーション」していますが、家賃設定をする際参考にしているのは「新築物件」。

新築物件は、「建築時において最高級の設備」が設置され、その分家賃をエリア内においては一番高い設定にしていますが、家賃が高くても「新築に住みたい」方は、お金は気にしないですぐに契約してしまうもの。

つまり、新築以上の「付加価値をつけたリノベーションを提供」することができれば、新築並みの家賃設定はさすがに無理はありますが、少なくとも「家賃相場以上の家賃設定」することは十分に可能となります。

弊社リノベーション部屋の家賃は、従前家賃と比べて8～10％値上げしています。

部屋探しをされる方は事前にエリア内の家賃相場をしっかりと把握していることが多いのですが、それでも入居希望者が多いことは、弊社リノベーション部屋の価値は家賃以上であることを認めてくれていると言えます。

そのため内見時において「家賃帯を安くしてくれないと入居しない」「設備を増強してくれないと入居しない」というような方は、入居をお断りさせてもらっています。

一見すると少し対応がきついのではと思われますが、過去の経験上値下げなどを主張される方は「入居審査で何かしらの問題」を抱えている方であり、無理してまで入居させてしまうと、トラブルを誘発させてしまうリスクがあるため、上記のような方は入居をお断りさせていただいております。

２．入居後快適に暮らすことができることを、証明する

弊社リノベーション部屋は、家賃相場と比べると「割高傾向」となっているので、事前に「エリア内の家賃相場」を調べた方からすると、「この物件はぼったくりではないか？」と懐疑的になってしまいます。

弊社リノベーション部屋は、一般的なリノベーション物件と比べると、費用をしっかりとかけて施工しているので、入居後快適な暮らしをすることができ、これについては、現借主から取材をさせてもらっているので、しっかりと裏付けをとることができています。

▶弊社リノベーション物件に入居されている借主の声については、過去記事をご覧下さい。

【過去記事】おしゃれな部屋に生まれ変わったリノベーション後の暮らし。ご入居者にオーナー初取材してきました。

【過去記事】おしゃれリノベーション部屋に生まれ変わったグレイスロイヤルでの暮らし。第2弾！

例えば、弊社リノベーション部屋において、上級グレードのお部屋には「自然素材の漆喰」が施工されています。

漆喰を施工すると、「調湿性」「消臭性」「抗菌・抗ウイルス効果」などが期待できますが、特に「調湿性」に関しては先程ご紹介した借主からも高い評価を頂いているため、借主の声を内見時に伝えるだけで集客効果をさらに高めることができます。

近年では、空室率改善のために築年数が経過している物件をリノベーションする所が多くなってきています。ただ競合他社物件のリノベーションは室内機能性の部分は対応していない可能性が高いため、家賃帯が高くなっていたとしても納得して頂ける可能性が高くなります。

▶弊社の漆喰を用いたリノベーションに関しては、過去記事をご覧下さい。

【過去記事】弊社アパートの人気No1リノベーションルームを大公開！壁材編

３．空室対策で有効的と言われているものは、懐疑的

空室対策をする際、「よく取り上げられている対策」を実践される方がいますが、実は弊社物件においても、上記対策を行っていた時期がありましたが、見事なまでに裏切られてしまいました。

（１）家賃値下げ

山梨県甲府市は、賃貸物件数がすでに飽和状態であるため、家賃値下げしても「すぐに部屋が埋まる」ことは少なくなってきています。実際弊社物件があるエリア内で、弊社物件より「築年数が4年ぐらい若く、家賃相場よりも安い家賃設定」しているファミリータイプ物件は、今年の1月後半から募集を行っていますが、現時点（2022年5月3日）においても、成約には至っていません。

また家賃値下げをしてしまうと、その情報は確実に他の借主にも伝わってしまうことから、更新時において家賃値下げ要求をされてしまいます。その結果家賃値下げに歯止めがかからず負のスパイラル状態に陥ってしまうリスクが高くなってしまいます。

▶負のスパイラルに関しては、過去記事をご覧下さい。

【過去記事】賃貸経営の負のスパイラルとは？

（２）インターネット無料化

今の時代、誰もがスマートフォンを持っている時代。更にはテレビ離れが深刻化となり、若い世代では「部屋にテレビそのものがない」のも当たり前となっています。

このことから、近年では「築年数関係なくインターネット無料化」対応している所が急激に増加傾向となっていて、空室対策上「インターネット無料化」は必須と主張している専門家もいます。

しかし、インターネット無料化物件では、「一つの回線を各部屋で共有」していることから、時間帯によっては「通信速度が低下」してしまいストレスになってしまいます。

インターネット環境を重視されている方は、インターネット無料物件を「避ける傾向」となっており、今の時代は「持ち運び可能なポケットWi－Fi」もあることから、そちらを選択する方が多くなってきているので、昔と比べると「インターネット無料化」にしなければ、集客上優位に立つとは言えなくなってきています。

（３）広告料の増額

物件成約を急ぎたい場合、広告料を設定することで担当者は優先的に物件紹介をしてくれます。

ただ効果が期待できるのは「需要と供給のバランスが良いエリア」のみとなり、供給数が飽和状態のエリアの場合で広告料が設定されている物件のクオリティーが低ければ、同じ家賃帯でも「クオリティーがよい物件は沢山」あることから、効果は期待できません。

▶広告料設定に関しては、過去記事をご覧下さい。

【過去記事】広告料増額しても、空室対策にはならない理由

４．脱・賃貸サイト集客

たとえ「多くの方から高い評価を頂くような、素晴らしい部屋」を作ったとしても、不動産賃貸サイト上においては、お客様が「希望条件」を自由に入力することができるため、築年数が経過している物件は、どうしても不利になりがちになり、場合によっては条件に1つだけ合致していないだけで、詳細ページに掲載すらしてもらえません。

築年数が経過している弊社物件は、明らかに不利な状態であることは、前々から承知していたので、2018年以降「物件独自サイト」を開設（HP・Instagram・Twitter・YouTube）しました。

実は、物件独自サイトを開設した当初は、HP自体が「SEO的に弱かった」こともあり、特定ワードを入力しても、2～3ページ目にようやっと掲載されるような状態でしたが、コンスタントに「ブログ」「SNS配信」「ホームページのSEO改善」をした結果、今では「入居者の約8割以上は、公式サイトからのお問合せ」をされた方となりました。

サイトを開設して分かったことは、地方都市にある山梨県であっても、SNSを活用されている方は「一定数」はいることがわかり、見学会で実施するアンケートにおいても、Instagram・Twitter上で、初めて弊社物件を知り、興味を持ったので参加された方が圧倒的に多くいることが分かったので、物件を知っていただくという意味においては、賃貸サイト以上に波及効果は期待できると思われます。