賃貸の満室経営を目指すなら空室対策コンサルタント（有）山長

アパート経営はインフレに強く、他の投資と比べるとリスクが少ないと言われています。しかし日本の人口は2008年をピークに下落傾向＋物件供給数は飽和状態となっているため、今後のアパート経営を取り巻く環境は非常に悪いと言わざるを得ません。...

2022年2月ロシアがウクライナに一方的に軍事侵攻を開始後、原油価格が高騰しその結果世界中でインフレ状態が続いています。 またインフレが発生すると急激に円安を引き起こし、物価上昇に歯止めがかからなくなるためインフレはさらに悪化してしまいます。...

一般的にアパートローンの借入期間は30年の場合が殆どなので、ローン完済が近づいている貸主はそろそろ出口戦略を考えなければならなくなります。 賃貸経営における「出口戦略」とは・・・ 物件を売却して、新しい場所で賃貸物件を建てる 物件を取り壊して、今ある場所に賃貸物件を建設する 物件を売却して、賃貸経営から卒業する 大まかなことを言うと、上記3つを挙げることができます。 築年数が30年を超えるとRC構造物件以外「減価償却が終了し税負担が大きくなる」「修繕リスクが上昇」してしまうことから、どのような形であれ出口戦略は必ず考えなければなりません。 一昔前であれば、老朽化している物件は「早期に解決＝取り壊しや売却など」をした方が、メリットが大きいと言われていました。 しかし近年は部屋探しの多様化が進んでいるため、建物を維持し賃貸経営を続けた方が、かえってメリットが大きくなる可能性があります。 本投稿は老朽化賃貸アパートは建て替えしたほうがいいのかについてお伝えいたします。 ▼目　次 １．SDGsが社会的に認知されつつある ２．ローン完済後、家賃＝利益に

不動産投資は他の投資と比べ景気の影響を受けにくいため、借主さえ見つければ安定した家賃収入を得ることができ、煩わしい管理業務を管理会社に委託することで、会社員でも副業感覚で不動産投資を行うことができます。 ただ上記はあくまでも「光」の部分であり、賃貸経営には「影」＝デメリット...

賃貸経営は借主さえ見つけることができれば、安定した家賃収入を得ることができますが、より安定させるのであれば可能な限り長期入居してもらうことです。 賃貸物件の平均居住年数はエリア／間取りによって多少前後するものの、概ね3年～5年と言われていますが、物件によっては長期入居に繋げ...

一般的に新規物件を購入／建築する際、数千万～数億円規模の金額を用意しなければなりません。そのためキャッシュで物件を購入される方は皆無に近く、貸主の多くは金融機関から融資を受けています。 アパートローン金利は金融機関によって異なっています。...

賃貸経営におけて退去は基本的に防ぐことはできません。 退去理由が「転勤」「転職」「戸建て／間取りが広い賃貸に住替え」であれば「不可抗力」と言っても過言ではありません。 一方退去理由が「管理の質の低下」「借主同士におけるトラブル」が原因である場合、対応次第では退去を予防するこ...

賃貸物件の家賃は、よほどの好立地にない限り築年数の経過と共に下落します。 特に「築年数が10年／20年目」は資産価値が大幅に下落するため、エリアによっては家賃相場が1万円以上値下がりすることもあります。 賃貸検索サイトには「エリア内同築年の家賃相場」を確認することができるた...

賃貸経営を取り巻く環境は、今後厳しくなるものと思われます。 日本の人口は2008年をピークに下落傾向が続き、特に深刻なのが賃貸物件を最も利用する「生産年齢人口」（15～64才）は2050には約5,300万人（2021年と比べ約30％減）に減少すると見込まれているため、地方都...

弊社物件がある山梨県は、賃貸空室率が「全国ワースト1位」で約3割は空室であると言われています。 空室が発生する要因としては、需要と供給のバランスが崩壊していることを挙げることができますが、募集しても空室が埋まらないのは… 「物件に魅力が感じられない」...

賃貸物件の平均空室期間はおよそ4か月と言われています。 ただ現実的には空室期間が3か月以上経過してしまうと、管理会社は管理料収入復活を考えるため反響率を挙げるために貸主に「募集家賃の値下げ」をお願いすることがあります。 家賃値下げすることで賃貸検索サイトの反響数UP→成約に...

公的年金をしっかりと支払っても、将来受け取れる年金額は現在と比べると確実に減少してしまいます。そのため私的年金替わりとしてリスクが少ないと言われているアパート投資をされる方は年々増加傾向となっています。 ただどのような投資でも「リスク」は必ずあります。...

不動産投資される方の中には、「将来の年金対策」「副業」の一環として行われている方もいると思います。アパート経営は他の投資と比べるとリスクが少ないため、不労所得しやすいと言われています。 しかしこれはあくまでも表向きのことで、アパート経営にもデメリットはあります。デメリットを...

賃貸経営で一番重要視する部分といえば入居率です。 入居率が高くなれば家賃収入が安定してしますが逆に入居率が低下してしまうと、家賃収入が減少するためキャッシュフローが厳しくなります。そのため入居率を維持／向上するには客付けを強化することが求められます。...

不動産投資は借主が物件に入居さえしてもらえれば、毎月安定した家賃収入が入るため、他の投資と比べてリスクが少ないと言われています。 ただ借主がいつ退去するか予想すること自体難しく、また貸主がその事実を知るのは、基本的に「退去される1か月前」であるため、同時に複数退去が発生する...

賃貸経営を成功させるためのひとつとして、クレームの早期解決があります。 賃貸管理会社に寄せられるクレームは主に設備トラブル／借主トラブルに大別できますが、実はこれらクレームは貸主の対応次第で早期解決させることができます。...

賃貸物件を募集する際に敷金を設定することで家賃滞納や夜逃げリスク／借主責任による破損や汚損費用に充当することができます。そのため敷金を設定すると賃貸管理上のリスク軽減を図れることができます。 ただ最近の賃貸市場では敷金設定されている物件は一部に限られています。このことから再...

賃貸経営にとって最大のリスクといえば空室です。空室が発生すると次の借主が契約するまで家賃入金はストップします。また近年では賃貸空室率が全国的に悪化しています。そのため築年数に関わらず早期客付けができるかどうかは、正直運しだいの所もあります。...

アパート経営は借主が入居してくれれば、安定した家賃収入を得ることができます。そのため他の投資と比べリスクは少ないと言われています。 しかしアパート経営にもリスクは当然あり、リスクに対して事前に理解し回避する対策を考えなければ最悪物件売却しなければならなくなります。...

アパート経営されている貸主にとって「満室経営」はぜひ達成／継続したいと思っているはずです。 よくネットなどに「○○物件は満室達成しました」とありますが、大抵は従前より家賃値下げ／広告料増額した可能性が高く、家賃値下げして満室にしても結果的には収入減＋利幅が少なくなってしまう...