賃貸リノベーションの不安を解消！成功の秘訣を大公開
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 6月7日
- 読了時間: 9分
賃貸物件は築年数が古くなると資産価値が低下するため、空室が発生しやすくなり家賃収益が悪化する傾向があります。
しかし近年では部屋探しの価値観が多様化しており、リノベーションを施せば築年数の古さは部屋探しにおいてそれほど重要視されなくなっています。そのため収益性を高めるにはリノベーションを行うのが最も効果的な方法と言えるでしょう。
一方でリノベーションは費用が高額になるため、キャッシュフローがうまく回るか不安を抱く貸主は多いと思います。
そこで本投稿は賃貸リノベーションの不安を解消を解消する、成功の秘訣をお伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．賃貸リノベーションの基礎知識
リノベーションとは？新築との違い
リノベーションと新築の主な違いは、既存の建物を利用するか、新たに建設するかという点にあります。
新築物件は最新設備が整っており、ライフスタイルに合わせたインテリア空間が提供されているため、快適な住環境が実現されています。
一方築年数が古くなると、間取りや設備、内装が個々のライフスタイルに合わなくなり、空室が目立つようになりますが、リノベーションを行うことでこの問題が解決され、築年数の古さは全く感じなさせなくなります。
近年はインフレの影響で新築物件の価格が高額していますが、リノベーションは既存設備を活用するため、コストを抑えることができるというメリットがあります。
賃貸リノベーションのメリットとデメリット
賃貸リノベーションのメリットは、冒頭でもお伝えしましたが「部屋探しの価値観の多様化」により、リノベーションが施されていれば、年数を気にするが少なくなるため、部屋探しの選択肢が増え早期成約が期待できる点です。
またリノベーションを行うことで従前と比べ「資産価値が向上」するため、リノベーションのタイミングで家賃値上げがしやすく、収益性の改善が期待できるという点も挙げられます。
一方賃貸リノベーションのデメリットは、改修箇所が増えるため費用が高額になることです。今後複数の部屋をリノベーションする場合、自己資金では難しくなるため、借入を検討せざるを得なくなりますが、抵抗感を抱くとリノベーションは難しくなります。
またリノベーションを行うことで資産価値は高まるものの、その価値は新築を超えることはないため、新築並みの家賃設定はできません。家賃が高過ぎると逆効果になり客付けが難しくなります。
▶賃貸リノベーションのメリットとデメリットの詳細は、過去記事をご覧下さい。
２．賃貸リノベーションの不安要素とは？
賃貸リノベーションにおける不安要素とは、突発的なトラブルが発生する可能性があることです。代表的なものとしては、次の４つが挙げられます。
騒音クレーム
リノベーションは修繕範囲が広いため、リフォームと比べると工期が長くなります。また物件によっては間取り変更や設備入れ替えが行われるため、工事の音が大きくなり借主からのクレームが発生しやすくなります。
修繕工事に対して多くの借主は許容していますが、深夜帯や土休日に工事が行われると、不満に感じる方が増え、場合によっては退去のきっかけを作ってしまいます。
リノベーション施工中のトラブルを防ぐには、施工前に通知文を配布し、原則日曜日は休工とすることで、トラブル発生率を抑えることができます。また工事の音が大きくなることが予想される場合は、通知文に施工日を記載するとより効果的です。
▶賃貸リノベーション騒音クレームの詳細は、過去記事をご覧下さい。
予算オーバー
賃貸リノベーションの費用は、部屋の広さ使用する部材、内容によって異なりますが、1戸当たり200万円前後となります。
優先順位を予め決めておき、集客において重要な部分とそうでない部分を明確に分けることで、予算オーバーを回避することが期待できます。
例えば床材を張り替える場合、近年のトレンドとしては耐久性が高いフロアタイルを採用する物件は多いですが、これをクッションフロアに変更することで、平米単価を1,000円以上抑えることができます。
床材としてのクオリティーは劣るものの、部屋全体のインテリアに問題がなければ、使用する床材が多少劣っていても、集客には影響しません。
リノベーション費用を抑える裏ワザとして、一部の設備を貸主が提供する「施主支給」にすることで、中間マージンを節約できるため、予算オーバーを避けることができます。
ただし施工会社によっては施主支給を断ることがあり、また施主支給で設備を提供しても、施工費は別途発生し、施主支給によって生じたトラブルは、貸主が対応することになるため注意が必要です。
▶賃貸リノベーション予算オーバー＆施主支給の詳細は、過去記事をご覧下さい。
予想外の修繕と遅延
賃貸リノベーションの不安要素のひとつに、「予想外の修繕」が発生するリスクがどの物件でも起こり得ることです。年数が経過すると今まで目視できなかった配管や床材の劣化が進行し、リノベーション施工中に発見することがあります。
発見した場合放置することができないため緊急修繕が必要になり、修繕内容によっては費用が高額になる可能性も否定できません。
リノベーションは突発的なトラブルが発生しやすいため、リノベーション費用の10％程度をあらかじめ用意しておくと、対応しやすくなります。
リノベーションを行う際は、トラブルを避けるために余裕を持ったスケジュールを組むことが一般的ですが、ごく稀に施工会社のスケジュール不足による遅延が発生することがあります。
遅延が発生すると客付けに影響を及ぼすだけではなく、リノベーション前に入居申込が入り納期直後に賃貸借契約を結ぶことになっていると、借主に多大な迷惑をかけることになり、場合によってはお見舞金を支払うことになるかもしれません。
このような事態を防ぐには、リノベーション会社と「工事請負契約書」を作成し、遅延が発生した場合の取り決めを設定しておくと、トラブルを避けることができます。
▶予想外の修繕と遅延の詳細は、過去記事をご覧下さい。
３．賃貸リノベーション成功の秘訣を大公開
賃貸リノベーションを成功させるには、以下の対策を実施することが求められます。
弊社物件は築年数が古く、また物件がある山梨県は賃貸空室率が30％台に達していますが、リノベーションを行ったことで2020年以降4期連続で増収増益を達成しています。
それでは、弊社が行っているリノベーション戦略をお伝えいたします。
ターゲット層の明確化
リノベーションを検討する際には、「誰に向けて募集するのか？」を明確にしなければ、訴求力が高まらず、早期成約は難しくなります。
弊社物件の間取りは２LDK～３LDKで、エリア周辺は閑静な住宅地で近くには幼稚園、保育園、小中学校があります。またファミリー物件は20～30代のカップルや新婚夫婦が入居する確率が高く、女性が部屋探しの主導権を握っているため…
同年代女性からの高い評価を得ている「カフェスタイル」に特化したリノベーションを展開
入居後のインテリアを重視するため、白を基調とし室内配色を2色以下に抑える
ことで、ターゲットに訴求しやすくなるため、募集開始後多くの反響を得ることができています。
リノベーションプラン
競合物件との明確な差別化を明確にし、安定した家賃収入を得るために、弊社リノベーションでは原則フルリノベーションを行い、自然素材の漆喰や無垢材を可能な限り室内に取り入れています。
フルリノベーション部屋は従前と比べ8～10％家賃値上げして募集するため…
既存キッチンを活用したカフェスタイルキッチンと、カウンターを新設
造作洗面台
居住スペースに漆喰を施工
LDKにペンダントライトとダウンライトを新設
和室の畳を琉球畳に変更
浴室リノベーション
しています。一方顧客の中には家賃を抑えたい方もいるため、3棟あるうちの1棟をフルリノベーションのセカンドラインとして募集し、カフェスタイルキッチンと琉球畳は対応するものの、それ以外は既存のものを活用し、家賃据置で募集しています。
予算管理
弊社物件でフルリノベーションを行う場合、約220万円の費用が発生します。家賃は約7万円で入居期間を6年で設定した場合、回収までに約2.5年程度要しますが、その後は全て利益となります。
2018年から空き室を随時リノベーションを行い、全20戸中15戸リノベーション済みとなっていますが、自己資金では対応できないため毎回メインバンクより借入を行っています。
差別化リノベーションを展開しているため、退去時の原状回復費用はあまり発生せず、また再募集時に家賃を2,000円値上げして募集していますが、早期成約を実現しています。
そのためリノベーションを行うことで確実に収益を伸ばすことに成功しています。
▶弊社リノベーションの詳細は、過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回は賃貸リノベーションの不安を解消を解消する、成功の秘訣をお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
部屋探しの価値観が多様化した現在、リノベーションを行うことで、築年数が古い物件を所有していても、収益物件に変えることが可能になります。
一方でリノベーションを行うことにより、予算面や突発的なトラブルが発生しやすくなることがありますが、事前に対策を講じておけば、万が一トラブルが発生してもその影響を最小限に抑えることができます。
賃貸市場は人口減少、物件供給の飽和が今後加速するため、エリアの賃貸空室率はさらに悪化することが予想されます。そのため競争力が低下した築20年以上の物件は、競争力を高めるリノベーションを行わないと、安定した家賃収入を得ることが難しくなるでしょう。
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