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満室経営の秘訣!効果的な賃貸空室対策とは?


野村総研の予測では賃貸空室率は2040年に40%前後になるとのことです。ただ地方都市の一部エリアではすでに空室率30%台に突入していることを踏まえると、40%台到達は時間の問題と言っても過言ではありません。



空室率悪化は空室長期化/家賃値下げを余儀なくされるため、キャッシュフローが悪化する貸主は今後増えることが予想されます。そのため賃貸空室対策は築年数/エリア関係なく強化することが求められます。



適切な空室対策をしっかり行えば、空室率が悪化したとしても「満室経営」は十分期待できます。



本投稿は満室経営が達成/継続できる効果的な空室対策をお伝えいたします。






 

▼目 次

 

【本記事でお伝えする結論】




1.満室経営を目指すには? 


満室経営を目指すには? 


満室経営を達成するには「物件価値を高める」「物件認知」してもらうことが重要となります。言い換えれば物件ブランディングを高める対策を行うことです。



ブランディングを高めるには、以下の対策が重要となります。



  • ペルソナ設定

  • 共用部を清潔異にする

  • 仲介会社との連携を強化する



それではそれぞれの対策を見ていきましょう。




1)成約ターゲットをペルソナ設定する


成約ターゲットをペルソナ設定する


反響があるのに成約率が悪い物件はもしかするとターゲット戦略が間違っているかもしれません。



部屋探しされる方は「入居後の生活イメージ」を連想しながら3件程度内見しています。



そのため成約に繋げられない場合、「他社物件の方がクオリティーが高い」「イメージに合わない」可能性が高いのですが、裏を返せばターゲット戦略を見直すことで成約率を上げることが期待できます。



そこで重要となるのがペルソナ設定です。





ペルソナ設定した上で部屋をリフォーム/リノベーションすると成約ターゲットに響く部屋となるため成約率は一気に高くなります。


 

▶ペルソナ設定の詳細はこちらをご覧下さい。


 

2)共用部を清潔にする


共用部を清潔にする




これは賃貸業界にも言えることで、物件共用部(駐輪場/ごみ置き場/廊下)が清潔でなければ「ここで暮らしたい」とは誰も思いません。事実物件清掃が行き届いていない物件は、物件稼働率/家賃収益が低下しています。



賃貸経営に成功している貸主は、物件清掃の重要性を把握しています。そのため最低でも月に1回/できれば週1回は物件清掃することで物件印象がとてもよくなり成約率アップにつながります。



3)仲介会社との連携を強化する


仲介会社との連携を強化する

仲介会社は1件でも多く物件を成約させ仲介手数料収入を得たいと考えています。



近年の賃貸市場は借り手有利と言われています。そのため内見時/入居申込時に交渉が入ることがありますが、レスポンスが早いかどうかで成約率が大きく異なってきます。



入居条件を変更する場合原則貸主決裁が必要になります。そこで事前に仲介会社側に「交渉が入った場合電話連絡OK」と伝えておくと、クロージングがしやすくなるため「紹介したい物件」と認識してくれます。



2.満室経営の秘訣!効果的な賃貸空室対策とは?


満室経営の秘訣!効果的な賃貸空室対策とは?


満室経営を達成するためには以下の対策が効果的です。



  • 競合物件との差別化

  • 間取りを変える

  • 統一感がある部屋を作る

  • 集客を見直す

  • 初期費用を見直す



それではそれぞれの対策を見ていきましょう。




1)競合物件との差別化


競合物件との差別化

先程紹介した「ペルソナ設定」することで成約ターゲットに響く部屋となることから、従前と比べ成約率を高められるはずです。



ただ競合物件も同様の対応をしている可能性は極めて高いことから、一歩抜け出すには競合物件との差別化は必須です。



差別化を図る上で特に重要なのはキッチンです。



クックパットのリリースによると部屋探しの際、多少妥協してもキッチン充実度を優先したいと考えている方が多いため、リフォーム/リノベーションを検討する際キッチン交換は必須と言えます。



ただし通常のシステムキッチンではブランディングを最大化させることができません。そこで若い世代に人気があるIKEA無印良品などのブランドキッチンを導入することで、競合他社との差別化を図れるため入居促進効果が期待できます。



 

▶キッチン差別化については、過去記事をご覧下さい。


 


2)間取りを変える


間取りを変える


昔の賃貸物件は部屋数が多いほど人気が高かったため、間取りがDKの物件は比較的多かったです。ただ近年では部屋数の多さより「リビングで寛ぎたい」と考えている方が圧倒的に多いため、DK物件のままでは客付けが厳しくなります。



DKからLDKに間取り変更することで、部屋探しの選択肢が広がるため反響数UPが期待できます。



 

▶間取り変更の効果は過去記事をご覧下さい。


 

3)統一感がある部屋を作る


統一感がある部屋を作る

部屋探しされている方は「入居後統一感がある部屋を作りたい」と考えています。



ただ募集部屋のテイストが曖昧/奇抜なアクセントクロスが施工されていると、イメージ通りの部屋にはならないため他の物件に流れてしまう可能性が高くなります。



統一感がある部屋を作るためには…



  • 使用する色を3色以下にする

  • 色/柄が濃いアクセントクロスは控える

  • 白を基調とした部屋にする



ことを心がけると、内見者好むインテリアテイストにすることができるため、入居促進効果が期待できます。



4)集客を見直す


集客を見直す

賃貸検索サイトは希望条件に合致した部屋のみ掲載されるため、部屋探しされる方にはメリットがあります。しかし募集する側(貸主)は1つでも条件に合わない時点で成約対象外となってしまいます。



そのため競争力が低下した築年数が古い物件は、反響数を高めるため入居条件を緩和(家賃値下げ)せざるを得なくなってしまいます。



そこでおススメなのがSNS媒体を使った集客をすることです。賃貸物件を利用している10代後半~40代は「リアルな情報」「時短検索」を求め調べものする際SNS検索しています。



SNS媒体を使って物件情報を投稿することで…


  • 条件入力画面がないため、物件情報を確認してもらえる可能性が高い

  • SNS自体が身近な存在のため物件情報を確認してもらえる可能性が高い



ことから、賃貸検索サイトと比べ反響数UPが期待できます。


 

▶SNS集客のメリットは、過去記事をご覧下さい。


 

5)初期費用を見直す


初期費用を見直す

初期費用の相場は家賃4~6か月で原則契約前に一括で支払うことになります。



賃貸物件に入居する際、引越費用/家具家電費用も別途発生するため、部屋探しされる方は初期費用を抑えたいと誰もが思っています。



そこでおススメなのが、初期費用のうち「敷金/礼金無料化」「フリーレント設定」「月末契約」対応することで初期費用を抑える効果が期待できるため、入居促進効果が期待できます。





3.まとめ


今回はは満室経営が達成/継続できる効果的な空室対策をお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。





賃貸業界は全国的に物件数が乱立しているため、築年数関わらず競争が激化しています。その中で満室経営を目指すことは容易ではありません。



ただ競合との徹底的な差別化を図ることができれば、早期客付けは十分期待できるので安定した賃貸経営を行うことができます。



 

弊社物件は築年数が古く、また物件がある山梨県は日本一空室率が悪いです。今回紹介した空室対策を実践したことで弊社物件は増収増益+満室経営を実現しています。


弊社実績詳細は、過去記事をご覧下さい。






今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない!」という方もいらっしゃるのではないかと思います。


そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。


過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。






 
空室対策コンサルタント 有限会社山長
有限会社山長 長田 穣

取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


あなたのアパート経営を支援させていただきます!


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