古い賃貸アパートを生まれ変わらせるリノベーション効果とは？
築年数が古い賃貸アパートは、新築・築浅物件との競争で不利になりやすく、空室対策として家賃値下げを検討するケースも少なくありません。
しかし、周辺に競合物件が多いエリアでは、家賃を下げるだけでは十分な反響が得られず、空室が長期化する場合があります。
一方、近年では部屋探しの価値観が多様化しており、築年数が経過したアパートでも、入居希望者のニーズに合ったリノベーションを施すことで、築年数だけでは判断されにくくなり、物件の競争力を高められる可能性があります。これにより、収益性や稼働率の改善が期待できます。
また、リノベーションによって物件の魅力や特徴が明確になれば、仲介会社も入居希望者に紹介しやすくなり、物件紹介の機会が増える可能性があります。
本記事では、古い賃貸アパートを生まれ変わらせるリノベーション効果についてお伝えします。
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私の経営する有限会社山長では、アパート経営改善・空室対策コンサルティングを行っています。かつて私自身が直面した「自己破産寸前」だった状態を、独自の高付加価値リノベーションで再生。入居率77％から年間平均95％以上への改善、年間家賃収入約430万円増加という、自社物件での実績をもとに、オーナー様の経営改善をサポートしています。
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▼ 目次
【本記事でお伝えする結論】
築古アパートでも、入居希望者のニーズに合ったリノベーションによって、入居率や家賃収入の改善が期待できる。
リノベーションによる収益改善は、家賃の維持や仲介会社からの紹介増加、金融機関からの評価向上にもつながる。
リノベーション効果を最大化するには、競合物件との差別化を図り、入居希望者に選ばれる物件づくりが重要となる。
１．賃貸リノベーションが人気の理由
近年、賃貸市場ではライフスタイルや部屋探しの価値観が多様化しており、デザイン性や個性を重視する入居希望者から、リノベーション賃貸も注目されています。
従来の賃貸アパートは、幅広い入居希望者に対応できるオーソドックスな内装が一般的でした。そのため、自分らしい暮らしを求める方にとっては、必ずしも魅力的に感じられない場合があります。
一方リノベーション賃貸は、入居ターゲットのニーズに合わせたインテリアテイストを取り入れることで、築年数が古い物件でも競争力を高められ、早期成約につながる可能性があります。
また、入居希望者の中には、新築物件や築10年以内の築浅物件に住みたいと考えていても、家賃予算の関係で希望する物件を選べない方もいます。
そのような方にとって、新築・築浅物件より家賃が抑えられ、デザイン性も高いリノベーション賃貸は、新たな選択肢となります。
実際に、リノベーション賃貸は新築物件と比べて家賃が10～30％程度安く設定されている場合があります。ただし、家賃差は地域や物件の立地、設備、間取りなどによって異なります。
このように、リノベーション賃貸はデザイン性や個性、家賃とのバランスによって物件の競争力を高め、多様化する入居希望者のニーズに対応することができます。
▶賃貸リノベーションが人気の理由や具体的な事例については、関連記事「賃貸リノベーションが人気の理由と事例紹介」をご覧ください。
▶賃貸リノベーションによる空室対策の基本的な考え方や進め方については、「空室対策リノベーション完全ガイド」をご覧ください。
２．古い賃貸アパートを生まれ変わらせるリノベーション効果とは？
弊社では、築年数が経過した賃貸アパートの競争力を高めるため、2018年から退去が発生した部屋を順次リノベーションしています。その結果、以下のような効果を実感しています。
入居率の改善
家賃収入の増加
契約更新時の家賃値下げ要求の回避
仲介会社からの物件紹介の増加
メインバンクからの評価向上
それでは、弊社の実体験をもとに、それぞれのリノベーション効果について詳しく解説します。
１）入居率の改善
at－homeが発表したリリースによるとインターネットで部屋探しをする際には、水回りの写真が重要な確認項目のひとつであることがうかがえます。これは、キッチンや浴室、洗面台などの水回りが、清潔さや使いやすさを判断するうえで重要な要素となるためです。
リノベーションでは、こうした水回りを改善することで、物件の魅力を高めることができます。ただし、すべての設備を新品に交換する必要はなく、既存設備の状態や予算に応じた改修も有効です。
弊社物件では、2018年からカフェスタイルのキッチンを中心としたリノベーションを進め、室内のデザイン性や使いやすさを改善しています。また、既存設備の状態が良い場合は、そのまま活用することでリノベーション費用の削減も図っています。
その結果、2017年に77％まで低下した入居率は、2020年以降、年間平均95％以上を維持しています。リノベーションに加え、募集方法や物件管理の改善にも取り組んだことが、入居率向上につながったと考えています。
水回りの改修には一定の費用がかかりますが、入居希望者のニーズに合わせて優先順位を決めることで、費用を抑えながら物件の競争力を高めることが期待できます。
２）家賃収入の増加
築年数が古い賃貸アパートでも、入居希望者のニーズに合ったリノベーションを行うことで物件の競争力が高まり、従前より高い家賃設定でも成約につながる可能性があります。
ただし、家賃を高く設定しすぎると、リノベーションを行っても客付けに苦戦するおそれがあります。
弊社では、競合する新築物件の家賃を参考に、リノベーション後の募集家賃を原則として新築家賃の80％以内に抑えています。これは弊社独自の家賃設定方針であり、地域の家賃相場や物件条件に応じた判断が必要です。
実際に弊社物件では、リノベーションを機に家賃を8～10％程度値上げして募集しています。また、2020年以降は高い入居率を維持しており、家賃収入も改善しました。2024年には年間家賃収入が過去最高を更新するなど、リノベーションによる収益改善効果を実感しています。
▶リノベーション費用と収益改善の関係や、投資効果の考え方については、関連記事「【アパート経営】リノベーション空室対策の費用対効果」をご覧ください。
３）契約更新時の家賃値下げ要求の回避
一般的に賃貸アパートは、築年数の経過によって建物や設備が古くなり、物件の競争力が低下する傾向があります。その結果、周辺の競合物件と比較して魅力が薄れ、家賃の値下げを余儀なくされる場合があります。
しかし、入居希望者のニーズに合ったリノベーションを行うことで物件の競争力が高まり、従来の家賃を維持しやすくなる可能性があります。
ただし、リノベーション物件であっても、年数の経過による設備の劣化や周辺の家賃相場の変化は避けられません。
弊社物件では、漆喰や無垢材などの自然素材を取り入れたリノベーションを行っています。これらの素材は、経年変化を風合いとして楽しめる特徴があり、適切な維持管理を行うことで、長く魅力を感じてもらえる住まいづくりを目指しています。
実際に、弊社では2018年からリノベーションを進めていますが、これまでリノベーション済みの部屋について、契約更新時に入居者様から家賃の値下げを要求されたことは一度もありません。
もちろん、これは弊社物件での実績であり、すべてのリノベーション物件で同様の効果が得られるわけではありません。
４）仲介会社からの物件紹介の増加
仲介会社の主な収入源のひとつは仲介手数料です。居住用賃貸物件の仲介手数料は、原則として最大でも家賃1.1か月分（税込）までしか請求できません。そのため、仲介会社が売上を増やすには、契約件数を増やすことが重要になります。
リノベーション賃貸は、築年数が古くても、デザイン性と家賃のバランスによって物件の魅力を高められるため、入居希望者のニーズに合えば反響が増え、早期成約につながる可能性があります。
そのため、リノベーション物件を求めている方だけでなく、築10年以内の築浅物件を希望していても家賃予算が合わない方にも提案しやすくなり、仲介会社からの物件紹介が増えることが期待できます。
弊社では独自集客を行っていることもあり、公式サイトからの問い合わせや申込みが多く、リノベーション済みの部屋は募集開始後、平均1～2か月程度で成約しています。
また、近年では仲介会社からの物件紹介も増えており、リノベーションによる物件の競争力向上を実感しています。
５）メインバンクからの評価向上
リノベーションによって入居率や収益を改善し、安定した経営実績を積み重ねることができれば、メインバンクからの評価向上につながり、借入金利の見直しや新規融資などを受けやすくなる可能性があります。
借入金利が引き下げられれば利息負担が軽減され、融資条件の見直しによって毎月の返済負担が減少すれば、キャッシュフローの改善にもつながります。
弊社では、2018年からリノベーションを進め、2020年から4期連続で増収増益を達成しました。こうした経営実績を評価していただき、メインバンクから以下のような対応を受けることができました。
既存借入金の金利引き下げ
複数のリノベーション融資の一本化
デッドクロス対策として、2024年にアパートローンを含む複数の大型融資を一本化
また、2024年に一本化した大型融資は変動金利型のため、日銀の利上げに伴い借入金利も上昇しています。しかし、これまでの経営実績を評価していただき、2025年10月からは金利上昇分の一部を軽減していただきました。
こうした借入条件の見直しによって、金利上昇による負担を一部抑えながらキャッシュフローの改善を図ることができ、賃貸経営の安定性向上につながっています。
このように、リノベーションは物件の魅力や収益性を高めるだけでなく、金融機関からの評価向上や融資条件の改善を通じて、賃貸経営全体にプラスの効果をもたらす可能性があります。
▶弊社が実施したカフェスタイルリノベーションの具体的な施工内容については、関連記事「【2025年】弊社アパート人気№1リノベーションルームを大公開」をご覧ください。
３．賃貸リノベーション効果を最大化させるには？
賃貸市場では、人口動態や新築物件の供給状況などによって、地域ごとの競争環境が変化しています。
また、リノベーション物件の供給が増えれば、デザイン性の高さだけでは差別化が難しくなる可能性があります。
例えば、インターネット無料は入居希望者から人気の高い設備のひとつですが、競合物件にも広く導入されるようになると、設置しているだけでは差別化につながりにくくなります。
つまり、これまで差別化に効果的だった設備やサービスも、普及が進めば同質化し、物件の強みとして打ち出しにくくなるということです。
そのため、リノベーション効果を最大化するには、入居希望者のニーズを把握したうえで、競合物件が十分に対応できていない部分に着目し、独自の魅力を高めることが重要です。具体的には、以下の3つの対策が挙げられます。
ターゲットとなる顧客層から高評価が得られる室内インテリアの提供
競合物件との差別化につながる水回りの改善
物件清掃を強化し清潔感を前面に出す
これらのポイントを意識してリノベーションや物件管理を行うことで、競合物件との差別化を図り、早期成約につながる可能性があります。
▶競合物件との違いを明確にし、選ばれる物件づくりを行うための考え方については、関連記事「競合他社物件に絶対に勝つための差別化戦略とは？」をご覧ください。
▶弊社が築30年以上のアパートで実践しているリノベーションや物件づくりについては、関連記事「【弊社アパートを紹介します】築30年の弊社リノベーション物件を紹介」をご覧ください。
４．まとめ
今回は、古い賃貸アパートを生まれ変わらせるリノベーション効果についてお伝えしました。
築年数が古いという理由だけで家賃を下げても、必ずしも空室が解消するとは限りません。しかし、入居希望者のニーズを捉え、競合物件にはない魅力を生み出すことで、築古アパートでも収益改善の可能性は広がります。
もちろん、リノベーションには費用がかかるため、家賃相場や投資回収を見据えた計画が欠かせません。それでも、入居率や家賃収入の改善だけでなく、金融機関からの評価向上にもつながる可能性があることは、大きな魅力といえます。
家賃値下げを決断する前に、まずはご自身の物件にどのような付加価値を生み出せるのか、リノベーションという選択肢を検討してみてはいかがでしょうか？
今回ご紹介した内容は、私自身が1993年築のアパートを運営する中で実践し、試行錯誤を重ねながら取り組んできた空室対策です。
しかし、「何から始めればよいのかわからない」「自分の物件でも活用できるのか判断できない」と感じる方もいらっしゃるかもしれません。
そのような場合は、(有)山長の無料相談をご利用ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル） 空室対策コンサルタント
1993年に祖父が建設した３棟のアパートを、2007年に突如相続。当時は赤字経営に陥り、修繕費すら捻出できない絶望的な状況からのスタートでした。
暗中模索の中、2018年より独自の「高付加価値リノベーション」を本格開始。
その結果、2020年以降はリノベーション前の入居率77％から、年間平均95％以上へと大きく改善しました。築30年以上の物件ながら、周辺相場より10％以上高い家賃設定で「年間収入430万円アップ」を達成しています。
この逆転劇は『全国賃貸住宅新聞』などの業界メディアでも大きく取り上げられました。
現在は、山梨県内を中心に空室対策コンサルタントとして活動。自ら苦境を乗り越えた「大家の痛みがわかる専門家」として、コストを抑えつつ物件収益を最大化する、持続可能な満室経営をサポートしています。
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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