【空室対策に効果的】築古アパートのリノベーションアイデア
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 4月23日
- 読了時間: 10分
築年数が古くなると物件資産価値や競争力が低下し、適正家賃以下で募集しても客付けが難しくなりことがあります。
しかし近年では部屋探しの価値観が多様化し、個々のライフスタイルを重視する方が増えています。そのため築年数が古い物件でもリノベーションを施すことで競争力が向上し、入居率や収益性の改善が期待できます。
弊社物件も築年数が古いものの、顧客のニーズに応じた差別化リノベーションを行うことで、2020年以降4期連続で増収増益を達成しています。
本投稿は空室対策に効果的な築古アパートのリノベーションアイデアをお伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．築古アパートのリノベーションが空室対策に効果的な理由
築古アパートのリノベーションが空室対策に効果的である理由は、以下3つの要素に起因しています。
築年数の許容範囲の変化
家賃がリーズナブル
顧客が求めるインテリアデザイン空間の提供
それではそれぞれの理由について詳しく見ていきましょう。
築年数の許容範囲の変化
エイブルが20～30代男女400人を対象に「賃貸物件の許容範囲」についてアンケート調査を行ったところ、新築物件を希望する方は全体の6％にとどまり、最も多かった意見は「築10年以内」「築15年以内」「築20年以内」の３つでした。
一方で「リフォームが施されていれば気にならない」「特に築年数にこだわりはない」と回答した方が3割を超えています。
この結果から、部屋探しされる方は必ずしも築年数に対して強いこだわりを持っていないこと、また築年数が古くてもリフォームを行うことで部屋探しの選択肢が広がることが示唆されます。
家賃がリーズナブル
築10年以内の物件はエリア内で最も高い資産価値を持つため、家賃が高めに設定されています。また敷金や礼金が必要になるため、初期費用も高くなることが一般的です。
築10年以内の物件に入居を希望される方は、家賃帯は特に気にしていませんが、一部の方は予算に合わず諦める方がいます。
リノベーション物件は築年数は古いものの、室内は新築並みの快適な居住空間が提供されており、家賃は新築物件よりも10～20％安く設定されています。
近年ではインフレの影響で実質賃金が上昇していないため、築年数に浅い物件に入居したいが家賃を抑えたい方にとって、リノベーション物件は非常に魅力的な選択肢となるため、入居促進に繋げやすくなります。
顧客が求めるインテリアデザイン空間の提供
株式会社一条工務店が全国の男女1,097名を対象に「住まいのインテリアに関する意識調査」を実施したところ、以下のことが明らかになりました。
若い世代ほどインテリアに対する関心が強い
現在のインテリアに不満を抱いている方は半数以上
賃貸物件に入居されている方の中には、好みのインテリアにできないことに不満を感じている
部屋のインテリアに関して、約6割は女性の意見を反映している
賃貸物件は画一的なデザインが多く、インテリアを重視される方にとっては満足できる住環境ではありません。
リノベーション物件は築10年以下の物件を検討されている方をターゲットにしているため、顧客ニーズに応じたインテリアデザインを提供することで、訴求力が向上し入居促進に繋がる可能性があります。
２．賃貸リノベーションによる費用対効果
家賃アップ効果
借地借家法に基づき正当事由があれば、貸主も借主に対し家賃値上げを要求することができます。しかし家賃値上げには双方合意が必須で、たとえ正当事由があっても借主が拒否すれば家賃値上げはできません。
リノベーションは退去後に行い従前より資産価値が向上しているため、家賃相場より高い設定にしても新築物件の家賃よりも安ければ、納得して入居するため客付けに影響が出ることはありません。
このことからリノベーションは貸主が唯一できる家賃値上げ方法と言えるでしょう。
空室期間短縮効果
賃貸物件の平均的な空室期間は4か月前後と言われています。ただし募集時期やエリア、築年数によって変動することがあります。
築年数が古いアパートをリノベーションすると、従前と比べ快適な住環境となり、特に部屋探しされる方は水回りを非常に意識しているため、リノベーション物件が募集されると反響数が増え早期客付けが期待できます。
空室期間が短縮できれば、家賃機会損失も最小限に抑えられるため、リノベーション効果を実感することができます。
家賃値下げ要求回避効果
近年の賃貸市場は全国的に空室率が悪化しているため、競争力が低下した築年数が古いアパートほど価格競争が激化し、家賃相場が下落してしまいます。
家賃相場が下落すれば現況家賃との乖離が発生し、契約更新のタイミングで家賃値下げ要求が発生しやすくなります。
しかしリノベーションを行うことで同築年の物件と比べ資産価値が向上し、家賃相場の影響を受けにくくなります。そのため借主から家賃値下げを要求されるリスクが軽減し、物件管理を強化すれば安定した家賃収入を得られやすくなります。
３．【空室対策に効果的】築古アパートのリノベーションアイデア
アイデア①：水回りを一新
賃貸検索サイトで物件探しをされている方は、水回りを非常に確認しています。特にキッチンは希望条件を多少妥協しても充実したキッチンがある部屋を求めてる傾向が強いため、機能性と利便性が高いキッチンを設置すると、より多くの反響を得ることが期待できます。
また浴室は借主が一日の疲れを癒すためのリラックス空間であるため、清潔感と快適さが求められます。浴室リノベーションは必須で、洗面脱衣所の内装と収納棚を設置することで、利便性が向上し内見時のPRポイントになります。
アイデア②：顧客が好むインテリアデザイン
先程ご紹介した一条工務店の「住まいのインテリアに関する意識調査」によると、『賃貸物件に入居されている方の中には、好みに合ったインテリアにできないことに不満を感じている』方が一定数いることが明らかになっています。
視点を変えればリノベーションを通じて顧客が好むインテリアデザインに変更すれば、訴求効果が高まり入居促進に繋げられる可能性があることをを示唆しています。
ファミリー物件をリノベーションする場合、女性が部屋探しの主導権を握ることが多いため、温かみが感じられレイアウトがしやすい「シンプルナチュラル」「北欧」スタイルを採用することで、入居後の生活スタイルがイメージしやすくなります。
また競合物件ではこれらのスタイルを意識した室内インテリアは行っていないため、訴求力が向上します。
アイデア③：間取り変更
築年数が古い物件が敬遠される理由のひとつに「競争力の低下」が挙げられます。
間取りがDK
クローゼットがひとつもない
和室がある
と部屋探しされる方にとっては「住みづらい」と感じてしまうため、適正家賃で募集しても客付けが難しくなります。
しかしリノベーションを機にLDK、クローゼット化、洋室に間取り変更することで、ライフスタイルに合った部屋となり競争力が向上します。
一定数の費用がかかりますが、対応することで早期客付けは十分期待できることを踏まえると、費用対効果はとても高いと言えます。
アイデア④：玄関収納
築年数が古い物件に設置されているシューズボックスは容量が限られており、また棚が固定されているため女性用ブーツの収納が難しく、利便性はあまりよくありません。
そこでリノベーションを機にシューズボックスをリニューアルすることで、少なくとも二人暮らしの方であれば全ての靴を収納でき、最近のシューズボックスは可動棚を採用しているため、女性用ブーツも収納可能となります。
これにより玄関周りがすっきりした空間になります。
アイデア⑤：宅配ボックス
LIFULL HOME'Sが発表したリリースによると、部屋探しされる際「宅配ボックス」を入居条件にして検索する方が6割近くに達していることが明らかになりました。
最近では行政側も再配達を減らすため宅配ボックス設置に対して補助金を支給していますが、築年数が古い物件では導入されていないケースが圧倒的に多いのが現状です。
同リリースでは宅配ボックス導入物件と非対応物件の家賃相場を比較したところ、宅配ボックスを導入している物件の方が月額13,000円高いことがわかりました。
宅配ボックスを設置するとなると費用がかかりますが、設置することで早期客付けと家賃値上げがしやすくなるため、トータル的には費用対効果は期待できると言えるでしょう。
４．築古アパートのリノベーション事例
弊社物件は築年数が経過しているため、2018年から空き室を随時リノベーションしています。2025年3月末時点で全20戸中15戸リノベーション済みで全室満室となっています。
弊社リノベーションの特徴とまとめると以下の通りとなります。
キッチンと洗面台はオリジナルのカフェスタイル、浴室は内装と水栓と交換したリノベーションを行う
機能性とデザイン性を向上させるため、壁には自然素材の漆喰を施工
入居後のレイアウト考慮し、インテリアを白を基調としたシンプルナチュラルにしている
需要が少ない３DKと3LDKの部屋を２LDKに間取り変更することで、反響を高める
一部収納をクローゼット化にすることで、収納容量を増やすことに成功
玄関収納はリノベーションを機に最新のシューズボックスに変更
借主の要望に応え2024年秋に全室に宅配ボックスを設置
顧客が求める価値と弊社リノベーション物件が提供できる価値を明確にした結果、2020年以降4期連続で増収増益を達成し、昨年度（2024年）は家賃収入が過去最高を更新することができました。
▶弊社リノベーションの詳細は過去記事をご覧下さい。
５．まとめ
今回は空室対策に効果的な築古アパートのリノベーションアイデアについてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
リノベーションを行うことで資産価値が高まり物件競争力が向上します。しかしリノベーション物件を求めてる方の多くは室内機能性とデザイン性を重視しているため、単に設備を交換したりアクセントクロスを施工しただけでは、顧客が満足できる住環境とは言えません。
賃貸リノベーションで成功するならば、成約ターゲットのニーズに応じた部屋作りを行うことが求められます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
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