賃貸物件を満室経営にするノウハウ大公開
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 2 日前
- 読了時間: 7分
賃貸経営は借主を見つけることができれば、安定した家賃収入を得ることができます。そのため多くの貸主は満室経営を目指して空室対策を行います。
ただし満室経営という言葉には様々な意味が含まれます。
客付けに時間がかかってしまう
家賃値下げする
広告料増額
したりすると満室のハードルが下がってしまいます。本来の満室経営は「早期客付け」「家賃値上げ」して達成されるべきだと弊社は考えています。
弊社物件がある山梨県は賃貸空室率が30％台で全国ワースト3位であり、弊社物件は築年数が30年を超えていますが、独自の空室対策を行ったことで2020年以降4期連続で増収増益を達成し、物件稼働率は95％以上となっています。
本投稿は、弊社物件が実際に行った満室経営のノウハウを特別に大公開いたします。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
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【本記事でお伝えする結論】
１．満室経営にするノウハウ①：物件力強化
部屋探しされる方は平均3件内見していると言われています。そのため早期客付けを目指すのであれば…
物件第一印象をよくすること
資産価値が高い部屋を提供する
と訴求力が向上し成約率を高めることが可能です。それではそれぞれの対策について、詳しく見ていきましょう。
１）第一印象をよくする物件清掃
「店内が汚かったことを理由にそれ以来その飲食店に行かなかった」
と回答した方は約6割いることがわかりました。本リリースは飲食店を対象としたものですが、これは賃貸業界でも同じことが言えます。
内見時に、物件外観／共用部分にごみが蓄積していたり、整理整頓がされていないのを目にすると、物件印象は悪化してしまいます。第一印象が悪くなれば仮に室内がおしゃれになっていても「ここで暮らしたい」と思う人は殆どいません。
実際に、物件清掃が行き届いていない物件は、成約率／空室率は低下しています。満室経営を目指すならばまずは物件清掃を最低でも月に1回、できれば週1回は行うことで清潔感が溢れる物件になります。
▶物件清掃の重要性に関しては、過去記事をご覧下さい。
２）差積化リノベーション
近年の賃貸市場では物件供給が過多な状態が続いており、空室率が悪化しています。そのため築年数に応じた空室対策が不可欠ですが、競合と同様の空室対策を講じると同質化が進み、時間の経過と共に価値が低下します。
その結果過当競争となり、収益が低下し、空室が長期化するため効果が得にくくなります。
空室対策効果を持続させるには、差別化をさらに進める差積化戦略を打ち出すことが重要です。
弊社物件では2018年からリノベーションを行っています。競合物件との徹底的な差別化を図るために「自然素材を用いたカフェスタイルに特化」したリノベーションを展開しています。
女性に人気が高い無垢材を用いた弊社物件オリジナルキッチン
毎日の身支度が楽しくなる造作洗面台
室内機能性が向上し、手塗りの壁が魅力的な漆喰
をリノベーション部屋に施工しています。
付加価値が高いリノベーションを行ったことで資産価値を最大化させることに成功し、その結果募集時期関わらず早期客付け／家賃相場より高い家賃で貸し出すことができ収益性を伸ばすことに成功しています。
▶弊社リノベーション差積化／リノベーション部屋の詳細は、過去記事をご覧下さい。
２．満室経営にするノウハウ②：集客強化
どれだけ素晴らしい物件を提供しても、集客に失敗すれば単なるモデルルームになってしまいます。
満室経営で最も難しいのは集客です。賃貸物件を募集する際は、賃貸検索サイトを利用するのが一般的ですが、同サイトには「検索画面」があります。
築年数
家賃
エリア
など希望条件を入力できるため、築年数が古い物件は検索に不利になり反響数を増やすことが難しくなります。
早期に部屋を埋めるには集客自体を全面的に見直す必要があります。そこで重要となるのが独自の集客戦略の展開と仲介会社との連携強化です。
１）物件独自サイト開設
早期客付けを目指すのであれば、集客自体を見直す必要があります。
賃貸物件を最も利用してる10代～30代は情報収集する際「リアルな本音を知りたい」「時短検索」を考えています。そのため近年ではSNSを通じて情報収集する人は増加しています。
視点を変えると物件情報をSNS媒体を使って配信することで、気軽に物件確認ができるため反響数UPが期待できます。
弊社物件でもリノベーション事業を開始した2018年に物件独自サイトを開設しました。サイト開設により築年数／家賃帯で物件判断されなくなったため、従前と比べ入居率／成約期間を大幅に改善させることができました。
▶弊社物件集客の詳細は、過去記事をご覧下さい。
２）仲介会社との連携強化
仲介会社は物件成約しなければ成功報酬としての仲介手数料を受け取ることができず、また仲介手数料は最大でも家賃1,1か月分しか請求できません。
内見が入ったことは少なくとも「成約候補のひとつ」と言えるものの、内見からの成約率は約2割とされているため、成約率を高めるには「クロージングがしやすい環境」にすることが重要です。
内見時／入居申込時に家賃交渉などが入ることはよくありますが、条件を変更する場合貸主の許可が必要となります。そこで…
事前にある程度の権限を仲介担当者に与えておく
緊急時には電話連絡を許可する
などの対応を講じておくことで、仲介担当者もクロージングがしやすくなり、成約率が向上します。
▶仲介会社との連携強化に関しては、過去記事をご覧下さい。
３．まとめ
今回は弊社物件が実際に行った満室経営のノウハウをお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
先日不動産メディア楽街HPに「イマドキ入居者が選ばない、残念な「無料インターネット物件」の問題点」が掲載されていました。
インターネット無料化は人気設備であり、空室対策として有効と言われています。しかし利用者が増えると回線がパンクし速度低下が発生するため、最近ではインターネット無料化対応していない物件も増えてきているとのことです。
つまり効果が期待できない空室対策を行うと、満室経営が難しくなる／満室経営できても長期入居に繋げられないリスクがあるため、注意が必要です。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
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