賃貸の満室経営を目指すなら空室対策コンサルタント（有）山長

賃貸物件は需要が多いエリアに建設されるため、必然的に競合物件は多くなってしまいます。 近年では物件供給数飽和状態で、空室率が悪化しているため「競争力を高める差別化空室対策」を行わなければ、賃貸経営の成功は難しくなります。 しかし競争力を高める差別化空室対策と言っても...

地方都市の賃貸市場では人口減少と物件供給数過多の影響で、空室率が30％台に達している所があります。 特に競争力が低下している築年数が古い物件は適正家賃に設定しても、価格競争に負けてしまい部屋が埋まりにくくなっています。 空室改善には物件資産価値を高まることが不可欠であり、リ...

築年数が経過すると物件資産価値が低下し、家賃維持が難しくなります。賃貸家賃は年1％下落すると言われており、その影響でエリア内の家賃相場も徐々に下落するため、 現況家賃と家賃相場に乖離が発生することがあります。 この乖離があると、借主は契約更新時に「家賃値下げ要求」を行う可能...

空室対策とは貸主が賃貸アパートの空室を予防するために行う対策のことです。借主や内見者から評価が高い設備を導入することで客付けに有利になると言われています。 しかし近年の賃貸市場は空室率が悪化しており、人気設備を導入しても競合物件も同様の対策を行うためインパクトに欠けた部屋と...

近年の賃貸市場は物件供給数が飽和状態になっています。そのため築年数関係なく退去後には適切な空室対策が必要です。 一般的な空室対策には「リフォーム」「リノベーション」がありますが、前回の空室対策から何年経ったらリフォーム／リノベーションを行うべきかという明確な規定はありません。 ただし今までの空室対策で効果が実感できなくなった場合、リノベーションを行うタイミングだと考えるべきです。 本投稿は賃貸リノベーション最適な時期について、お伝えいたします。 ▶︎お知らせ◀︎ 私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！ まずはお手軽無料相談からお問い合わせください。 　 ▼　目次 １．リフォーム／リノベーションとは？ ２．賃貸リノベーション最適な時期とは？ 　　 １）減価償却が終了したタイミング 　　 ２）空室が目立ち始めた...

築年数が経過すると物件資産価値は低下し収益性は悪化しやすくなります。また修繕費や税負担も増加するためアパートローン完済前後を見計い、物件売却／建て替えを選択する貸主は多いと思います。 しかし近年では部屋探しの多様化が進みリノベーションを行えば築年数が古くても物件評価されるこ...

賃貸経営にとって一番のリスクは退去が発生した際、早急に次の借主を見つけなければ家賃収入が発生しないことです。 早急に客付けするには、 仲介会社に客付けに強いと言われている主要賃貸検索サイト（SUUMO／HOME'S／at－home）に物件情報を掲載してもらうのが有効的と言われています。 不動産仲介会社の主な収入源は仲介手数料のみで、成約させなければ報酬を得ることはできません。そのため賃貸検索サイトの反響数を意識し、 反響数が伸びない物件は条件変更（家賃値下げ／敷金や礼金見直し／広告料設定）を貸主に提案することがあります。 条件変更等しても同サイトの反響数が伸びなければ、 一部の仲介会社は「費用対効果が期待できない」と判断し一方的に同サイト掲載を取りやめて、違う物件を掲載することがあります。 ▶仲介会社が同サイト掲載を取りやめてしまう理由については、こちらの動画をご覧下さい。 必見！セミナー④不動産会社によるポータルサイト掲載する空室の選別方法を理解しよう！～ 近年一部の仲介会社ではSNS媒体を使った集客に力を入れています。 SNS媒体の魅力は若

アパート経営は借主さえ確保できれば安定した家賃収入を得ることができますが、近年の賃貸市場は賃貸空室率が全国的に悪化しています。 特に競争力が低い築年数が古い物件は家賃下げ圧力がかかり、適正家賃以下で募集しても空室が埋まりにくくなっています。...

近年の賃貸物件の供給数は一部エリアを除き飽和状態となっています。そのため競争力が低下している築年数が経過した物件は、家賃値下げしても客付けに苦戦するケースが見受けられます。 しかしリノベーションを行うと、物件資産価値が向上するため「早期客付け」や「リノベーションを機に家賃値...

at－homeが発表したリリース によると、賃貸物件を探している方の約7割が賃貸ポータルサイトを利用しているため、賃貸物件を募集する際は主要賃貸ポータルサイト（SUUMO、HOME'S、at－home）に掲載するのが一般的です。...

最近の賃貸業界ではホームステージングの人気が急上昇しています。低予算でおしゃれな部屋を演出することで反響数を増加させ、空室が早期に埋まる傾向があります。 しかし築20年以上の物件の場合、ステージングよりリノベーションの方が効果的です。リノベーションを行うことでクオリティーの...

近年では部屋探しの多様化が進み、築年数だけで判断されることは少なくなっています。 築古物件の収益性を高めるにはリノベーションが最も効果的です。最近ではリノベーションを行う物件が増えていますが、リノベーション効果を100％理解していない貸主が多いのが実情です。...

不動産投資に成功するためには、募集部屋を早期に成約させ家賃収入を早めることが重要です。そのため退去後のリフォームは非常に大切なプロセスとなります。 しかし退去リフォームで一番難しいのは… どこまで行えばいいのか？ リフォームを行えば収益性／早期客付けが可能となるのか？...

賃貸物件に設置されているキッチンはスペースの関係上大き目のものを設置することができません。特に築年数が古い物件のキッチンは、調理＆収納スペースが狭くさらに人気がない壁付けキッチンが設置されているため、リフォームしなければ客付けが難しくなります。...

賃貸物件の平均成約期間は3か月前後と言われています 。そのため空室期間が3か月を超えると「空室対策に問題がある」と捉えた方が正解かもしれません。 空室対策がうまくいかない時、大多数の方が「募集家賃に問題がある」と考えます。確かに募集家賃と家賃相場に乖離があれば、賃貸検索サイ...

不動産投資する場合、数千万～数億円規模の資金が必要となることから、大多数の貸主は金融機関から借入を起こして賃貸経営をしています。 アパートローン金利は金融機関によって差異があるものの、概ね1％後半から2％台が多いです。 日銀は昨年マイナス金利を解除したことで、変動金利型のア...

賃貸経営は客付けができなければ家賃収入は発生しません。そのため退去が発生した際は早期に物件募集し空室による家賃機会損失を最小限に抑えなくてはなりません。 ただ客付けに効果的と言われている対策を行っても、苦戦している物件は意外と多いのが実情です。なぜ客付けで苦戦してしまうのか...

築年数が経過すると空室が目立ち客付けに苦戦します。そのため家賃値下げを余儀なくされますが仮に客付けできても 家賃収益は確実にマイナスになってしまいます。 収益性が低下した築年数が古い物件を再生させるには、リノベーションが効果的です。...

毎年1月～3月は、4月から始まる新年度の準備のため多くの方が部屋探しをされます。そのため不動産賃貸業界にとって同時期は最大の繁忙期となります。 繁忙期中はタッチの差で部屋が埋まってしまうことは珍しくはありません。その一方で...

アパート経営を成功させるには物件管理の質を高めることが重要です。物件管理維持を目的として家賃とは別に共益費を設定している物件は非常に多いのですが、一部物件では… 共益費が家賃に含まれている（共益費が0円） 共益費が1,000円以下...