築古アパートを収益化したい場合、どうしたらいい？
更新日：2022年12月15日
築年数が経過しているアパートは、資産価値が低下してしまうので「家賃値下げを余儀なくされる」もしくは「空室期間が長期化してしまう」可能性が高くなってしまいます。
どちらにしても、収益性が悪化してしまうのは、避けられないのが現実。
しかし、物件資産価値を高めることができれば、集客UP+家賃値上げをすることが可能となることから、決して築古アパートであっても、諦めることはありません。
一般的に「築年数が20年以上経過している物件」では、リノベーションを行うことによって、収益性を高めることができますが、ただリノベーションしたからといっても、しっかりと顧客のニーズに沿ったリノベーションを展開しなければ、早期集客＋家賃値上げを実現することができません。
では、どのように対応すればいいのでしょうか？
目 次
１．人気設備より室内のデザイン性が重要
築古アパートを再生させるには、リノベーションが一番有効的です。
リノベーションすることによって、物件資産価値を上げることができますので、反響を多く得ることが可能となってきますが、ここで重要となるのが「人気設備を取入れることも重要ですが、それ以上に室内のデザイン性」を高めることです。
築古アパートは、新築アパートと比べると「築年数的には不利」になるのは致し方がありませんが、ただ新築アパートと「同じようなリノベーション」をしてしまうと、「新築の真似事＝同質化」となってしまい、差別化を図れることができません。
人気設備で常に上位にランクインしている「インターネット無料化」ですが、インターネット無料化にしても、それが確実に「入居の決め手」になっているかというと、実はそういうことでもありません。
コロナ禍において「テレワークが普及」していますが、インターネット無料化物件においては「通信速度が遅くなってしまう」といった悩みを抱えている方も結構多く、場合によっては「退去される」からもいますので、人気設備を充実させるより、まずは室内のデザイン性を強化させた方が、集客的には圧倒的に有利になります。
２．差別化リノベーションが重要
設備や内装が一新されたリノベーション部屋は、資産価値が高くなるので、集客上有利になるだけではなく、収益性を高める＝家賃値上げも可能となってきます。
ただ、その一方で「コストを抑えるため」に、どうしても既製品を導入している物件が多くなってしまいがちですが、同じようなリノベーション部屋があると、必然的に同質化物件となってしまい、価値を最大限高められなくなってしまって、価格競争に巻き込まれてしまうリスクが生じてしまいます。
弊社物件では、築年数が経過していることもあるので、2018年以降「空き部屋を随時リノベーション」していますが、他社との徹底的な差別化を図るために、「ナチュラルテイストに特化したリノベーション」を行うことで、価格競争に巻き込まることなく、希望賃料で貸し出すことができています。
３．和室部屋がある場合、どうする？
築年数が経過しているファミリータイプ物件においては、和室部屋があるケースがあります。和室部屋があると、「退去時に表替え費用を請求」されてしまう懸念があることから、どうしても敬遠されがちとなってしまい、集客上不利になってしまいます。
そのため近年では、和室部屋がある築古アパートでは「洋室」に間取り変更するところが多くなっていますが、ただ和室を洋室に変更してしまうと、どうしても和室感は残ってしまいます。
そこでおススメなのが、あえて和室部屋を残しつつも、付加価値をつけた和室部屋を提供することです。
弊社物件も、築年数が経過していることから、和室部屋は標準となっていますが、ただリノベーションを機に「和モダン空間が魅力的な琉球畳」に変更しています。
市松模様が美しい琉球畳は、「和室特有の堅苦しさ」は一切なく、逆に洋風のインテリアとの相性がとてもよく、さらに「日焼けがしにくいことから、退去時における畳の表替えが、原則不要」となることから、退去時の費用請求が発生しません。
弊社物件では、他社物件との差別化のために、あえて和室部屋を残していますが、和室部屋があることによって、逆に集客上プラスになっているケースが多いです。
４．築古特有の収納活用術
築古アパートが敬遠されてしまう理由のひとつに、「収納力の弱さ」があります。
近年施工された新築アパートの収納は「クローゼット」が当たり前となっており、収納力を強化している物件が多いのが特徴です。
ただ築古アパートの場合、収納力を強化しようと思っても、広げることは非現実的となってしまうため、既存の収納スペースをうまく活用するしか、方法はありません。
築古アパートの収納の中には、「棚が設置」されているケースが多いのですが、この部分は「リフォーム工事」で棚を取り外すことができ、更にハンガーパイプを設置することによって、大容量のクローゼットを作ることができます。
工夫次第で、収納力を強化することができるので、現在募集中の築古アパートをお持ちの方は、ぜひ参考にしてみてはいかがですか？
５．IKEA製品導入で、集客力アップ！
賃貸を借りる方が最も多いのは、やはり10代後半～40代となりますが、この年代は「IKEA製品」が好きな方が多いので、募集している部屋に「IKEA製が設置」されていたら、大多数の方は「歓迎」されるはずです。
弊社物件においても、家賃帯をお手頃にした「リノベーションのセカンドライン」の部屋があるのですが、そちらの部屋には「IKEA製のキッチンカウンター」、玄関エントランスに「IKEA製の壁棚＆照明」を設置しています。
IKEA製は、お手頃価格になっているものの、デザイン性はとても素晴らしいので、内見時に「一部にIKEA製品を導入している」と伝えることによって、集客力アップを期待することができます。
６．まとめ
築古アパートを収益化させたい場合には、リノベーションがとても有効的ですが、その一方で同質化になってしまうと、差別化を図れることが難しくなり、資産価値低下を招いてしまう可能性が出てきてしまいます。
収益性＋資産価値を向上させるためには、差別化リノベーションをするしか方法はなく、もしコスト的にあまりかけられないのであれば、若い世代に人気がある「IKEA製」を導入することによって、差別化を図れることができますので、もしコストが気になるようであれば、積極的に活用されたほうが、オトクとなります。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
まずはお手軽無料相談からお問い合わせください。
弊社の取り組みに関する詳細は下記の過去記事をご覧ください
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
▶︎まずはお気軽にお問い合わせください
055-241-2218
090-8514-3562