賃貸の満室経営を目指すなら空室対策コンサルタント（有）山長

不動産投資は借主が契約することによって家賃収入が発生します。そのため不動産投資で成功するには仲介会社を味方につけた方が得策です。 不動産仲介会社は主に「管理と仲介一体型」「仲介単体」の２つにわかれており、前者は自社所有物件／管理している物件を最優先で客付けし、後者はあらゆる...

近年の賃貸市場は物件供給数過多状態が続いており、全国的に空室率が悪化しています。そのため築年数関係なく空室対策は強化しなければなりません。 空室対策は人気設備増強のイメージが強いですが、競合物件が乱立している中で他社と同じような空室対策を行うと「コモディティ化」していまい逆...

一般的にアパートローンの借入期間は30年の場合が殆どなので、ローン完済が近づいている貸主はそろそろ出口戦略を考えなければならなくなります。 賃貸経営における「出口戦略」とは・・・ 物件を売却して、新しい場所で賃貸物件を建てる 物件を取り壊して、今ある場所に賃貸物件を建設する 物件を売却して、賃貸経営から卒業する 大まかなことを言うと、上記3つを挙げることができます。 築年数が30年を超えるとRC構造物件以外「減価償却が終了し税負担が大きくなる」「修繕リスクが上昇」してしまうことから、どのような形であれ出口戦略は必ず考えなければなりません。 一昔前であれば、老朽化している物件は「早期に解決＝取り壊しや売却など」をした方が、メリットが大きいと言われていました。 しかし近年は部屋探しの多様化が進んでいるため、建物を維持し賃貸経営を続けた方が、かえってメリットが大きくなる可能性があります。 本投稿は老朽化賃貸アパートは建て替えしたほうがいいのかについてお伝えいたします。 ▼目　次 １．SDGsが社会的に認知されつつある ２．ローン完済後、家賃＝利益に

築年数の経過と共に、物件資産価値は低下するため現況家賃での客付は難しくなります。ただリノベーションを行うことで従前／同築年の競合物件と比べ資産価値が向上するため、リノベーションを機に家賃値上げは十分可能になります。 ただしリノベーション価値が家賃以上でなければ、内見者は納得...

募集している賃貸物件の反響がない場合、必ず原因があります。ただ賃貸空室原因に関して管理会社担当者は… 募集家賃と家賃相場に乖離が発生しているから 競合他社物件が家賃値下げを仕掛けてきたから といった一辺倒の説明をするケースが多いです。...

昨今の賃貸市場は、空室率悪化が深刻となっています。野村総研の予測では2040年に空室率40％前後になるとのことですが、山梨県を含む一部エリアでは現在空室率30％台に達しています。 そのためエリアによっては2040年を待たずに空室率40％に到達するのは間違いなさそうです。...

2LDK賃貸アパートはこれから同棲を始めるカップルや新婚さんに人気が高いアパートです。2LDKはLDKの他に洋室が2部屋確保されていることから、今後子供が増えても部屋が手狭になることはないため、住み替えリスクは少なくなります。 近年では部屋探しの多様化が進み、築年数だけで物件判断されることは少なくなったことから、築年数が古くてもリノベーションが施されていれば、稼働率改善＋収益性UPも期待できます。 本投稿はこれから２LDK賃貸リノベーションを検討する貸主向けに、リノベーションを成功させるポイントをお伝えいたします。 ▶︎お知らせ◀︎ 私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！ まずはお手軽無料相談からお問い合わせください。 　 ▼目　次 １．２LDKメリット ２．2LDK賃貸リノベーションを成功させるポイント紹介 　

近年では築年数が古いアパートをリノベーションする物件が多くなってきています。 リノベーションすると築年数の古さが感じられなくなり、入居促進／家賃値上げがしやすくなると言われていますが、一方で貸主の中には「どうしてリノベーションをしなければならないのか？」理解に苦しむ方もいま...

賃貸経営をされている貸主にとって、退去による空室期間をいかに短縮させることができるかが勝負となってきます。 空室による家賃機会損失を少なくすれば安定した家賃収入を得ることができますが、空室が長期化になれば家賃損失が大きくなるため収益に大きな影響が出てきます。...

賃貸物件を募集する際、賃貸検索サイトに掲載する「写真」は非常に重要であると言われています。部屋探しされている方が同サイトで物件情報を閲覧する際、最初に確認するのは「物件写真」であるため… 室内のデザイン性 室内設備の使い勝手...

部屋探しされる方は平均3件は内見していると言われています。内見が入ったのに賃貸契約に繋げられなかったのはもしかすると貸主側＝募集物件に落ち度がある可能性があります。 弊社物件は築年数が経過しているため2018年からリノベーションを展開し、リノベーションを機に家賃値上げを実施...

築年数の経過と共に物件資産価値は低下します。そのため築年数が古くなると「客付けがうまくいかない」「家賃値下げを余儀なくされた」などの悩みが増えてきます。 このような悩みを解消してくれるのがリノベーションです。 リノベーションとは古くなった部屋の内装／設備／間取りなどを現在の...

一般的に不動産投資する場合、数千万円～数億円の費用が掛かることからアパートローンを利用する方が圧倒的に多いです。 借入する際、収支計算書を作成→金融機関に提出するため、稼働率が少し悪化してもキャッシュ不足になることは殆どありません。しかし年数が経過すれば社会情勢／賃貸市場／...

不動産投資は他の投資と比べ景気の影響を受けにくいため、借主さえ見つければ安定した家賃収入を得ることができ、煩わしい管理業務を管理会社に委託することで、会社員でも副業感覚で不動産投資を行うことができます。 ただ上記はあくまでも「光」の部分であり、賃貸経営には「影」＝デメリット...

不動産投資は借主を確保できれば「本業とは別の副収入を得られる」「将来の私的年金代わり」となり更にインフレに強く他の投資と比べるとリスクが少ないと言われて会社います。 不動産投資が不労所得と言われれる最大の理由は、煩わしい管理業務を管理会社に委託することができる点です。これで...

今後の賃貸市場は人口減少／物件供給数が飽和状態が続くため、賃貸空室率は否応なしに悪化してしまいます。 空室率が悪化すれば客付けができない物件が増えることを意味するので、競争力が低下した築年数が古い物件は過当競争がさらに激化し、まさに家賃値下げ合戦を繰り広げると思われます。...

賃貸業界では契約前必ず入居審査を行います。 入居審査をする最大の理由は、借主の家賃支払い能力を確認するためであり、債権回収を確実に行うため以前は連帯保証人をつけることを入居条件としていました。 ただ近年の賃貸業界では連帯保証人は不要として、その代わり仲介会社が指定する家賃保証会社に加入することを入居条件にしています。 家賃保証会社を利用すると、保証料や更新料負担は全額借主となります。また敷金とは異なり退去時に保証料／更新料は返還されません。 家賃保証会社の利用は一見すると集客上不利になると思われますが、貸主／管理会社からの視点でみた場合賃貸経営をより安定化させるサービスになると言っても過言ではありません。 本投稿は、保証会社利用物件が増加傾向となっている理由について、お伝えいたします。 ▼目　次 １．信用情報を確認することができる ２．代位弁済を行えば、すぐに家賃などを支払ってくれる ３．強制退去費用は全額保証会社負担 ４．まとめ 【本記事でお伝えする結論】 １．信用情報を確認することができる 不動産管理会社にとって、一番敬遠する借主行為

賃貸経営は借主さえ見つけることができれば、安定した家賃収入を得ることができますが、より安定させるのであれば可能な限り長期入居してもらうことです。 賃貸物件の平均居住年数はエリア／間取りによって多少前後するものの、概ね3年～5年と言われていますが、物件によっては長期入居に繋げ...

一般的に新規物件を購入／建築する際、数千万～数億円規模の金額を用意しなければなりません。そのためキャッシュで物件を購入される方は皆無に近く、貸主の多くは金融機関から融資を受けています。 アパートローン金利は金融機関によって異なっています。...

賃貸経営におけて退去は基本的に防ぐことはできません。 退去理由が「転勤」「転職」「戸建て／間取りが広い賃貸に住替え」であれば「不可抗力」と言っても過言ではありません。 一方退去理由が「管理の質の低下」「借主同士におけるトラブル」が原因である場合、対応次第では退去を予防するこ...