賃貸の満室経営を目指すなら空室対策コンサルタント（有）山長

現在の賃貸市場は物件供給数が一部エリアを除き飽和状態となっています。物件供給数が増えれば競争が激化するため、内見からの成約率は悪くなることが予想されます。 ただ内見予約が入れば少なくとも最終候補物件のひとつに入っていることには間違いはありません。そのた...

賃貸物件の平均成約期間は3か月前後と言われています 。そのため空室期間が3か月を超えると「空室対策に問題がある」と捉えた方が正解かもしれません。 空室対策がうまくいかない時、大多数の方が「募集家賃に問題がある」と考えます。確かに募集家賃と家賃相場に乖離があれば、賃貸検索サイ...

賃貸経営は、物件紹介してくれる「仲介会社」の協力なしでは成立しません。仲介会社は成約報酬となる仲介手数料が契約時の唯一の報酬となるため、自社／他社管理物件問わず「成約に繋げられそう」な物件を最優先で紹介／案内します。 一方で仲介会社から忌避されてしまう物件は一定数ではありま...

築年数が経過した古い物件を再生させるためには、リノベーションするのが一番の近道で可能な限り顧客のニーズに沿った部屋にすることが重要となります。 築年数が古いファミリー物件には「壁付けキッチン」が採用されていますが、若い世代はリビングの様子を伺いながら料理ができる対面キッチンを希望されています。 そのためリノベーションする際、壁付けから人気が高い対面キッチンに変更を検討する貸主は多いと思いますが 結論から先に申し上げますと、壁付けタイプを踏襲しても空室対策上不利になることはありません。 本投稿は空室対策する際、壁付けキッチンは変えなくてもいい理由についてお伝えいたします。 ▶︎お知らせ◀︎ 私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！ まずはお手軽無料相談からお問い合わせください。 　 ▼目　次 １．対面キッチンが人気な理由

賃貸物件の客付けがうまくいかない場合、築年数や家賃に問題があると捉える貸主は多いです。 確かに築年数が古ければ物件資産価値が低下するため家賃下落／空室長期化／契約更新時家賃値下げ要求が発生するため収益性は低下しやすいと言えます。...

近年の賃貸業界は競争が激化しているため、内見が入っても必ずしも成約になるとは限りません。ただ内見が入ったことは少なくとも最終候補物件のひとつに入っているため、入居促進を強化すれば成約率は格段に高くなります。 弊社物件は空室率が全国ワースト3位の山梨県にあり築30年を超えてい...

不動産投資する際、都市部にある利回りがいい中古物件を購入すれば大丈夫と安易に考えている方が多いです。 不動産投資は他の投資と比べるとリスクは少ないと言われているものの、近年では人口減少による空室率悪化／働き方改革による地方移住が発生していることを踏まえると、都市部の物件を購...

賃貸物件を募集する際、仲介会社に主要賃貸検索サイトに物件情報を掲載してもらうよう依頼をかけます。同サイトは部屋探しされる方がよく利用しているため、掲載することで反響率を高めることが期待できます。 ただ近年の賃貸業界は物件供給数が飽和状態となっているため、同サイトで募集しても検索に引っかからない可能性があり、特に競争力が低下した築20年以上の物件は要注意です。 そのため一部の貸主は客付けが強い仲介会社に定期的に訪問して、物件を優先的に紹介してもらうよう営業活動を行っています。 賃貸物件の媒介契約は、一般媒介／専任媒介の二つあります。大手管理会社が管理している物件では直営の仲介会社を運営しているため、専任媒介契約になっているケースが多いです。 一般媒介／専任媒介をまとめると下記の通りとなります。 専任媒介契約では特定の仲介会社1社が全ての窓口になっているため、広範囲に募集を行うことができないと言われています。 そこで専任媒介契約になっている物件で客付けを早期に決めたい貸主は、客付けに強い仲介会社を訪問して早期契約してもらえるように、自分で作成したマイ

一昔前の賃貸業界では、築年数が古くなった物件は家賃値下げしなければ客付けは絶対できないと信じられていました。 近年部屋探しの多様化が進み、築年数が古くても「リノベーション」されていれば築年数で判断されることは殆どなく、むしろ客付けで有利になり早期満室になることも珍しくはあり...

不動産投資する場合、数千万～数億円規模の資金が必要となることから、大多数の貸主は金融機関から借入を起こして賃貸経営をしています。 アパートローン金利は金融機関によって差異があるものの、概ね1％後半から2％台が多いです。 日銀は昨年マイナス金利を解除したことで、変動金利型のア...

不動産投資を成功させるためには、パートナー選びが非常に重要となります。 物件管理を管理会社に委託することによって、煩わしい管理業務から解放されるだけではなく客付けのも対応してくれるため、安心して賃貸経営を行うことができます。...

築年数が古くなると間取りが現在のライフスタイルとは合わなくなるため、募集しても客付けが難しくなることがあります。 特にDK／和室がある物件はそれぞれLDK／洋室に間取り変更することで、ニーズとマッチしやすくなるため成約率が高くなりますが注意しなければならないポイントがありま...

地球温暖化の影響により近年自然災害が多発しています。 中小企業庁の調査によると「1時間降水量50㎜を上回る大雨の発生件数は、ここ30年間で1.4倍」に増加 しているとのことです。 また日本列島はプレートが複数ぶつかる場所の上にあるため世界で発生する地震の2割（マグニチュード...

賃貸市場は人口減少／供給数過多状態が続いているため、今後全国的に空室率は悪化する可能性が高くなります。 空室率悪化は競争力が低下した築年数が古い物件に影響が出てしまうため、価格競争が発生しやすくなります。 価格競争からの脱却を図るには、物件資産価値を高めるしか方法はありませ...

大学や専門学校周辺にある賃貸アパートは、主に学生をメインにしているためワンルームタイプが多いです。 学生対象の賃貸物件のメリットは学校が移設などしない限り、一定の需要が期待できるため高稼働率を維持させることができる点です。...

毎年1月～3月までの3か月間は新年度に向けて賃貸物件を探す方が急増します。そのためこの時期に募集している物件は早期に部屋が埋まりやすくなります。 ただ近年の部屋探しの特徴は… 事前に希望条件に合致した3件程度の部屋を内見 する方が多いため繁忙期であっても、...

高価な買い物（車など）をした時ほど、人はすぐに後悔してしまいます。このことをマーケティング用語で 「バイヤーズリモース」 と言います。 管理会社に支払う家賃は毎月の家計支出の中で最もウエイトが大きいため、入居後の賃貸管理をしっかりしないと賃貸業界でもバイヤーズリモーズは発生...