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アイデア満載の2LDKリノベーション施工例


築年数が経過すると競争力が低下するため、家賃をただ単に値下げしても客付けは難しくなります。



昨今部屋探しの価値観は多様化し、リノベーションを施せば物件訴求力が向上するため早期客付け+家賃値上げが期待できるため、リノベーションを行う物件は増加傾向となっています。



そこで本投稿はアイデア満載の2LDKリノベーション施工例と題して、弊社物件事例を中心にリノベーションアイデアや費用、注意点などをお伝えいたします。



 

▶︎お知らせ◀︎


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【本記事でお伝えする結論】




1.2LDKリノベーションの基本


2LDKリノベーションの基本

本題に入る前にリノベーションの基本についてお伝えいたします。



1)リノベーションとは?


リノベーションはリフォームと似ていますが方向性が全く違います。リフォームは原状回復と同じ意味合いで元の状態に戻す修繕、リノベーションは現在のライフスタイルに合わせた間取り変更/内装&設備交換することで機能や価値を向上させる修繕です。



リフォームと比べリノベーションは資産価値が向上するため、リノベーションを機に家賃値上げが可能となり、費用が掛かっても入居中に回収できる点はメリットと言えます。



2)2LDKリノベーションメリット


2LDKリノベーションを行うと様々なメリットが期待できます。


メリット①:リビング空間が広くなる


昔の賃貸物件は部屋数が多い方が人気があったため、3DK物件は非常に多かったのですが、近年ではリビングで寛ぎたい方が多いことから、DKのままでは客付けが難しくなります。



DKからLDKにリノベーションすることでリビング空間が確保+賃貸需要が一気に高くなるため、反響数増加が期待できます。


メリット②:ライフスタイルに合わせやすい


少子化の影響で3LDK賃貸需要は減少傾向となっています。ホームズ見える賃貸経営山梨版によると3LDK/4K/4DKを検索している方は全体の約8%程度しかいません。



一方2LDK/3K/3DKを検索されている方は22%と約3倍います。つまり3LDKから2LDKにリノベーションすることでライフスタイルに合わせやすい部屋となることから、反響数増加が期待できます。


メリット③:住み替えリスクの軽減


1LDK以上のファミリー物件に入居される方は基本的にカップル/新婚さんが多く入居されます。



二人暮らしなら1LDKでも十分いいのですが、お子さんが生まれると手狭になり2LDKアパートに住替えされるリスクが高くなりますが、2LDKアパートなら住み替えリスクは殆どありません。


3)賃貸リノベーションの注意点


リノベーションするとデザイン性や機能性が向上するため客付けに有利になりますが、賃貸リノベーションする際以下3点を注意しなければなりません。



  • 入居期間中にリノベーション費用が回収できるか?

  • 競合他社との差別化をどう図るか?

  • 建具トラブルが発生する可能性があることを認識する



注意点①:リノベーション費用回収


リノベーションはリフォームと比べ改修箇所が多くなるため費用が高額になります。一般的にリノベーションする場合家賃値上げを行いますが、入居期間中にリノベーション費用を回収+利益を確保しなければ費用対効果が期待できなくなります。



そのためリノベーションを計画する際は、回収期間及び利益がどのくらい出るのかシミュレーションすることが求められます。


注意点②:競合物件との差別化


先程もお伝えした通り賃貸市場は部屋探しの価値観が多様化しているため、リノベーション物件の入居需要は今後増えることが予想されます。



リノベーション物件が多くなれば競争が激化するため、確実に客付けを求めるのであれは差別化を図ることは必須です。


注意点③:建具トラブル


リノベーションは今まで手を付けていなかった部分も改修するため、施工段階で建具や配管が劣化していることがあり、場合によっては緊急修繕しなければならなくなります。



そのためリノベーションを行う際は、トラブルがあっても確実に対応できるように予備日を予め設定しておかなくてはなりません。



2.2LDKリノベーションの間取りアイデア


2LDKリノベーションの間取りアイデア


弊社物件は築年数が経過しているため2018年から空き室を随時リノベーションしています。



競合物件との差別化を図るため自然素材を用いたカフェスタイルに特化したリノベーションを展開したところ、2年後から3期連続増収増益+直近2年間の物件稼働率99%を達成することに成功しています。



それでは弊社物件が行ったおしゃれな間取りアイデアをご紹介します。



カフェスタイルキッチン


カフェスタイルキッチン

弊社リノベーションの代名詞でもあり、また借主が入居の決め手となっているのが弊社が開発したカフェスタイルキッチンです。



既存キッチンをあえて生かし、無垢材扉+キッチンパネルを新調しカウンターを増設。無垢材が持つ温かみや温もりがキッチン全体を包み込み、さらにカウンターを増設したことで機能性や利便性が向上。



その結果従前と比べ反響数+内見からの成約率が格段に向上させることに成功しました。



 

▶弊社オリジナルキッチンの詳細は過去記事をご覧下さい。


 

DKをLDKに


DKからLDKに

弊社は3棟物件を所有しそのうち2棟の元々の間取りは3DK/3LDKでした。



需要低下に伴い退去の度に2LDKに間取り変更したことでそれぞれ12帖LDK/18帖LDKが誕生し、その結果早期客付けに成功しています。


 

▶3DK→2LDKリノベーション成功事例は過去記事をご覧下さい。


 

収納を拡張


洗濯機上収納
洗濯機上収納の増設

収納スペースの拡張
収納スペースの拡張

近年施工された新築物件は居住空間を削ってまでも収納スペースを確保しているため、機能性の部分では圧倒的に有利になっています。



一方築年数が経過している物件の収納は新築物件と比べ機能性+容量とも満足いくものではありません。



そこで弊社物件ではリノベーションを機に一部収納スペースをクローゼット化+洗濯機置き場の上に収納棚を増設しています。低コストで対応できさらに利便性が向上するため借主からも高い評価を頂いています。


 

▶収納リフォームの詳細は過去記事をご覧下さい。



 

和室を現在風にアレンジ!


和室を現在風にアレンジ!

築年数が古い物件には和室が設定されていることが多いです。



賃貸物件で和室が設定されていると、退去時に表替えが必須となり費用は賃貸借契約の特約で借主負担となることから、近年では洋室に間取り変更するケースが圧倒的に多いです。



ただ洋室に間取り変更しても入居の決め手になるとは言えず、また押入を完全にクローゼットにする/窓に設置されている木枠を撤去しなければ和室感が残ってしまいます。



弊社物件は新築時から和室が標準となっていますが、リノベーションを機に和モダン空間が魅力的な琉球畳を敷いています。琉球畳を敷く事で…



  • 一般的な畳と比べダニ発生率が低くなり、掃除がラク

  • 琉球畳は日焼けしにくいため原則表替え不要→借主負担ゼロ

  • 和洋折衷型賃貸となり新たな価値が生まれる



ため和室が苦手な方でも受け入れるようになり、その結果入居促進に繋げられるようになりました。


 

▶弊社和室リノベーションの詳細は過去記事をご覧下さい。


 

造作洗面台


造作洗面台

賃貸物件に設置されている洗面台は既製品が多く、また画一的なデザインのためリノベーション物件に興味を持っている多くの女性は「ダサい」と感じています。



そこで弊社物件では上級グレードの部屋限定で造作洗面台を導入しています。無垢材をふんだんに使うことでデザイン性が向上するのはもちろんですが…



  • 底が深い洗面ボウルを採用することで、掃除がラクになる

  • 大きめの鏡を採用することで身支度がしやすくなる

  • デザイン性が高いタイルをアクセントとして施工することで訴求力が高まる



ため女性のお客様からの評価は高くなります。


 

▶弊社造作洗面台の詳細は過去記事をご覧下さい。


 

浴 室


浴 室

年数が経過すると浴室は古さが目立ってしまうため、原状回復しても清潔感はあまり感じられなくなります。



浴室訴求効果を高めるには、システムバス導入が一番の近道ですが最低でも50万円以上の費用が掛かってしまいます。



弊社物件ではリノベーションを機に浴室全体をリノベーションしています。具体的には浴室と浴槽は変えずに、浴室内装をラッピング+水栓&鏡交換しただけですが…



  • 従前と比べ清潔感+高級感が感じられ

  • システムバス導入と比べ3分の2の費用で対応できる



ことから、費用対効果は十分期待できます。


 

▶弊社浴室リノベーションの詳細は過去記事をご覧下さい。


 

3.2LDKリノベーションにかかる費用


2LDKリノベーションにかかる費用


2LDKリノベーションにかかる費用は、施工面積/リノベーション内容によって異なりますが、弊社物件の場合では約200~300万円かかっています。リノベーションを行うと…



  • 従前と比べ資産価値が向上するため家賃値上げがしやすく収益改善が期待できる

  • 競争力が向上するため早期客付けが期待できる

  • 価値の目減りを抑えられるため家賃相場の影響が受けにくく、家賃値下げ交渉が入りにくい



メリットが期待できるもののコストが高くなり、予算オーバーになる可能性も出てきます。リノベーションコストを抑えるには以下対策を行うと効果的です。



  • 内装グレードを落とす

  • 既存設備を活用する(トイレや洗面台は表装リフォームするだけでも古さを軽減できます)

  • 水回りの位置を変更しない(新たな配管工事などを行う必要が出てきます)





4.2LDKリノベーション施工プロセス


2LDKリノベーション施工プロセス

解体工事


リノベーション工事の一番最初の仕事は内装/設備を解体することです。DKからLDKに間取り変更する場合は間仕切壁も撤去します。



なお水回りを移動しない場合は配管はそのまま活用します。


内装工事/設備入れ替え


解体が完了すると内装張替え/設備の入れ替え工事を行います。照明増設する場合は内装張替え前に行います。


クリーニング


内装/設備入れ替え工事完了後、室内クリーニングを実施し完成となります。施工期間は施工内容によって異なりますが、概ね1か月前後はかかります。



5.2LDKリノベーションおススメデザイン


2LDKリノベーションおススメデザイン


2LDKリノベーションを行う際、インテリアデザインをどうしようか悩む貸主は多いですが、確実に客付けで有利にするにはシンプルインテリアがベストです。



2LDKリノベーション物件に入居される方は20~30代が最も多く、部屋探しの主導権は完全に女性が握っています。女性が部屋探しする際「部屋と家具や雑貨との相性」をものすごく意識していますが、リノベーション内装をシンプルインテリアにすることで…



  • どんなテイストでも相性が良くなる

  • ストレスが感じにくくなる

  • 流行に左右されない

  • インテリアを変えやすくなる

  • インテリアコーディネートが苦手な人でもおしゃれな部屋が作れる



ため賃貸反響/内見時の訴求力を高めることができ、入居促進効果が期待できます。


 

▶シンプルインテリアの重要性の詳細は、過去記事をご覧下さい。



 

6.まとめ


今回はアイデア満載の2LDKリノベーション施工例と題して、弊社物件事例を中心にリノベーションアイデアや費用、注意点などをお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。





リノベーションすると資産価値が向上するため早期客付けが期待できますが、競合リノベーション物件との差別化が図れないと時間の経過と共に差別化の価値は下落するので、客付け+家賃維持が難しくなります。



今後の賃貸市場は賃貸空室率がさらに悪化するため、客付けを強化するには徹底的な差別化を図りリノベーション価値の目減りを抑えることが重要です。





今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない!」という方もいらっしゃるのではないかと思います。


そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。


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空室対策コンサルタント 有限会社山長
有限会社山長 長田 穣

取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


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