退去がでたら即日やること！繁忙期に空室を早期に埋める方法
毎年1月～3月は、4月から始まる新生活に向けて部屋探しが活発になる一方、転勤や住み替えなどによる退去も発生しやすい時期です。
貸主にとって繁忙期の退去で重要なのは、退去後に考えるのではなく、退去連絡が入った時点から次の募集準備を始めることです。
私自身、1993年築20戸の自社所有アパートを運営していますが、2017年の繁忙期には4部屋を募集して1部屋しか成約できず、その後の退去も重なり、入居率が77％まで低下しました。
この経験をきっかけに、募集方法や退去後の改修内容を見直し、2018年から空室対策リノベーションを開始。2020年以降は年間入居率95％以上を維持しています。その経験から、繁忙期に退去が発生した場合は、需要があるからと安心するのではなく…
再募集
改修内容
工事日程
をできるだけ早く決めることが重要だと考えています。
本記事では、繁忙期に退去連絡が入った際に貸主が行うべき初動対応と、空室期間を長期化させないために確認したいポイントを、自社物件での経験をもとに解説します。
▶築20年以上のアパートにおける空室対策やリノベーションの考え方を体系的に知りたい方は、関連記事「空室対策リノベーション完全ガイド」をご覧ください。
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▼ 目次
【本記事でお伝えする結論】
繁忙期に退去連絡が入ったら、退去日を待たずに再募集や改修の準備を始めることが重要。
築年数が経過した物件は、賃料や設備、内装を競合物件と比較し、選ばれる状態にすること。
３月末以降の退去でも、早期に改修して物件の魅力を高めれば、閑散期でも早期成約を目指せる。
１．賃貸繁忙期でも空室が埋まりにくい物件の共通点
1月～3月は賃貸需要が高まりますが、「繁忙期だから募集すれば自然に埋まる」とは限りません。特に次のような状態では、他の募集物件と比較された際に選ばれにくくなる可能性があります。
賃貸検索サイトに掲載されている写真が少ない
賃料が周辺相場と比べて高い
敷金・礼金などの初期費用が高い
共用部分や室内の清潔感が不足している
ターゲット層が求める設備が不足している
重要なのは、単純に募集を開始することではなく、現在の募集条件と物件の状態が競合物件と比較して選ばれる状態になっているか確認することです。それでは、これらの特徴について、詳しく見ていきましょう。
賃貸検索サイトに掲載する写真を確認する
at-homeが2025年に発表したリリースによると、賃貸検索サイトでは、「写真枚数が多い」「写真がきれいで見やすい」物件ほど、問い合わせにつながりやすい傾向となっています。
視点を変えれば、掲載写真が少なかったり、写真が見づらかったりすると、物件の魅力が十分に伝わらず、問い合わせにつながりにくくなる可能性があります。
そのため、賃貸検索サイトで募集する際には、室内の状態や設備が分かる写真を十分に掲載するとともに、物件の魅力が伝わる写真になっているか確認することが重要です。
また、退去後にリフォームやリノベーションを行った場合は仲介会社や管理会社に連絡し、掲載写真を最新のものへ差し替えてもらうことも重要です。
せっかく室内を改修しても、以前の写真が掲載されたままでは、その魅力を十分に伝えることができません。改修後は写真の差し替えを依頼するだけでなく、実際に賃貸検索サイトを確認し、最新写真に更新されているか貸主自身で確認することをおすすめします。
▶at－homeが発表したリリースの詳細は、こちらをご覧下さい。
賃料が周辺相場と大きく離れていないか確認する
退去後に原状回復のみを行って再募集する場合、特に築20年以上経過している物件では、従前と同じ賃料でそのまま募集するのではなく、周辺の競合物件と比較したうえで、現在の募集条件が適切か確認することが重要です。
賃貸検索サイトでは、エリアや築年数などの条件ごとに家賃相場を確認することができます。同程度の築年数や間取りの競合物件と比べて募集賃料が高い場合、価格面で比較検討から外れ、内見予約につながりにくくなる可能性があります。
ただし、空室を早く埋めたいからといって、安易に賃料を下げることには注意が必要です。
一度賃料を下げると、その後の収益にも影響します。また、同一物件内で募集賃料に大きな差が生じれば、既存借主は不満を感じクレームにつながりやすくなるので、注意が必要です。
▶株式会社groove agentが発表したリリースの詳細は、こちらをご覧下さい。
▶賃料値下げによって発生する問題点については、関連記事「賃貸経営の負のスパイラルとは？」「賃貸家賃値下げして満室目指すのは正解なのか？」をご覧ください。
敷金・礼金などの募集条件を確認する
LIFULL HOME'Sが発表したリリースによると、敷金・礼金の相場はそれぞれ1か月程度となっていますが、築年数が古くなるにつれて、敷金・礼金ゼロで募集する物件の割合が高くなる傾向が示されています。
敷金は、家賃滞納や退去時の原状回復費用などに備える役割があります。一方、近年では家賃保証会社を利用するケースが増えており、契約内容によっては家賃滞納などについて保証を受けることができます。
また、礼金は貸主に対して支払われる費用であり、借主に返還されないため、初期費用を抑えたい方にとっては負担となります。
そのため、特に築20年以上経過し、周辺に競合物件が多い場合は、従前と同じ敷金・礼金をそのまま設定するのではなく、競合物件の募集条件と比較したうえで見直すことが重要です。
退去連絡が入った段階で、賃料だけではなく、敷金・礼金・フリーレントなどを含めた初期費用全体を確認し、現在の市場に合った募集条件になっているか確認しておくことが、繁忙期の客付けでは重要になります。
▶LIFULL HOME'Sが発表したリリースの詳細は、こちらをご覧下さい。
物件の清潔感を確認する
室内だけをきれいにしても、共用廊下やごみ置き場、駐輪場などが汚れていれば、内見時の物件印象が悪くなる可能性があります。
特に繁忙期は、土日だけではなく平日でも内見予約が入ることがあります。そのため、いつ内見が入っても対応できるように、共用部分や物件周辺を清潔な状態に保っておくことが重要です。
仮に募集部屋をリフォームやリノベーションできれいにしていても、共用廊下にゴミが落ちていたり、雑草が伸びていたり、ごみ置き場が汚れていたりすると、物件全体に対するマイナスイメージを払拭することは難しくなります。
繁忙期は複数の物件を比較されることもあるため、募集部屋だけではなく、内見者の目に入る共用部分や物件周辺まで確認し、いつでも内見できる状態にしておくことが重要です。
必須設備が導入されていない
築年数が経過した物件では、設備が正常に使用できるかだけではなく、現在の借主ニーズに合った設備が設置されているか確認することも重要です。
全国賃貸住宅新聞社では、不動産会社へのアンケート結果をもとに、毎年10月に「人気設備ランキング」を発表しています。その中でも、以下の設備は単身者向け・ファミリー向けともに、部屋探しで重視される設備として挙げられています。
エアコン
室内洗濯機置き
テレビモニター付きインターホン
特に築20年以上経過している物件では、これらの設備が設置されていなかったり、設備そのものが古くなっていたりすることがあります。
また、シャワー付き洗面台や温水洗浄便座、追い焚き機能などについても、競合物件では一般的に設置されている場合があります。そのため、退去を機に競合物件の設備と比較し、現在の入居希望者から求められている設備が不足していないか確認することが重要です。
▶人気設備ランキングの詳細は、関連記事「2025年全国賃貸住宅新聞社から人気設備ランキングが発表されました」をご覧ください。
２．退去が出たら即日やること！繁忙期に空室を早期に埋める方法
賃貸繁忙期は部屋探しをする方が増える一方で、条件のよい物件から次々と申込みが入ります。
そのため、退去日を待ってから動き始めるのではなく、退去連絡が入った時点から次の募集に向けた準備を始めることが重要です。
ここからは、繁忙期に退去連絡が入った際、貸主がその日のうちに行っておきたい対応について解説します。
１）仲介会社・管理会社に再募集の準備を依頼する
管理会社から退去連絡が入ったら、まず行いたいのが次の募集条件を早急に決めることです。このとき確認しておきたいのが、主に次の3点です。
賃料や敷金・礼金などの募集条件
賃貸検索サイトに掲載する写真や物件情報
入居可能時期
特に築年数が経過している物件では、従前と同じ条件をそのまま引き継ぐのではなく、周辺の競合物件と比較しながら、現在の市場に合った募集条件になっているか確認することが重要です。
また、退去後にリフォームやリノベーションを予定している場合は、現在使用できる写真で募集を開始し、工事完了後に最新の室内写真へ差し替える方法もあります。
「退去してから募集する」のではなく、「退去連絡が入ったら募集準備を始める」ことが、繁忙期の機会損失を抑えるポイントです。
２）原状回復か？リフォーム、リノベーションか？
再募集の準備と同時に行いたいのが、退去後に原状回復・リフォーム・リノベーションのどこまで行うのか方向性を検討し、打ち合わせ日を確保しておくことです。
特に繁忙期は、管理会社やリフォーム会社も忙しくなるため、退去して室内を確認してから初めて打ち合わせ日を決めると、工事業者の手配に時間がかかり、入居可能時期が遅れてしまう可能性があります。
そのため、退去連絡を受けた時点で管理会社や施工会社へ連絡し、退去後すぐに室内確認や打ち合わせができる日程を確保しておくことが重要です。もちろん、実際の工事内容は退去後の室内状況を確認してから最終判断します。
ただし、「退去日 → 室内確認 → 見積り → 工事開始」までの流れを事前に決めておけば、退去後に何も進まない空白期間を減らし、工事開始までをスムーズに進めやすくなります。
▶リノベーションのタイミングについては、関連記事「【リノベーションタイミング】賃貸リノベーション最適な時期とは？」をご覧ください。
３）物件清掃
退去連絡が入ったら、再募集の手続きと並行して、貸主自身も物件の現状を確認しておくことが重要です。
共用廊下やごみ置き場、駐輪場、エントランス、物件周辺などを確認し、放置物や設備の不具合などがあれば、内見が始まる前に管理会社などへ対応を依頼します。
また、退去後の空室では電気が使用できないことがあります。特にトイレや洗面脱衣所、玄関エントランスなど、採光が届きにくい場所では、照明が使えないと室内を十分に確認できません。
さらに1～3月の繁忙期は日中でも室内が冷え込むため、必要に応じて短期間の電気契約などを行い、内見時に照明やエアコンを使用できる状態にしておくことも有効です。
繁忙期は平日でも内見が入ることがあるため、退去連絡が入った段階から、いつ内見が入っても対応できる状態を整えておくことが、早期成約を目指すうえで重要です。
▶物件清掃の重要性については、関連記事「【弊社アパートを紹介します】築30年の弊社リノベーション物件を紹介」をご覧ください。
▶実際に築年数が経過した自社所有アパートで行ってきた改修内容や改善実績については、「空室対策リノベーション実績」をご覧ください。
３．広告料を設定した方が良いのか？
繁忙期に空室を募集している貸主の中には、「広告料を設定すれば、仲介会社から積極的に紹介してもらえるのでは？」と考える方もいると思います。
確かに広告料を設定した物件が成約すれば、仲介会社は仲介手数料とは別に広告料を受け取れるため、他社仲介者も含めて積極的に紹介されやすくなります。
一方、株式会社リクルートが発表したリリースによると、賃貸契約者が見学した物件数は平均2.6件、訪問した不動産会社は平均1.6店舗となっています。
つまり、内見者は複数の物件を比較して部屋を決めているため、広告料を設定して仲介会社からの紹介を増やすだけでは、早期成約につながるとは限りません。
特に築20年以上経過し、原状回復程度の改修しか行っていない物件では、設備や内装、賃料などが競合物件と比べて選ばれにくい状態になっていないか確認することが重要です。
実際に、弊社物件を管理する管理会社直営の仲介店舗の店長によると、山梨県では物件供給が増えていることもあり、原状回復のみで募集する築20年以上の物件は、広告料を設定しても早期成約が難しいケースがあるとのことです。
また近年は、建築費などの上昇によって新築物件の募集賃料も高くなっており、完成後も募集を続けたり、広告料を設定して客付けを強化する物件もあるとのことです。
そのため、広告料を設定する前に、賃料・募集条件・設備・内装などを見直し、競合物件と比較された際に選ばれる状態になっているか確認することが重要です。
広告料は客付けを後押しする方法のひとつですが、物件そのものの競争力を高める代わりになるものではありません。
▶広告料の詳細については、関連記事「仲介手数料と広告料の違いとは？」「賃貸空室を最速で埋めたい！広告料増額すればいい？」をご覧下さい。
４．3月末に退去が発生した場合の対処法
繁忙期は比較的早期に部屋が埋まりやすい一方、貸主にとって注意したいのが、3月末から4月以降に発生する退去です。
3月末に退去すると、短期間でリフォームを行っても、入居可能になるのは4月中旬から下旬になります。さらに4～5月に退去した場合になると、再募集できるのは5月の大型連休から6月となり、賃貸需要が落ち着く時期になります。
そのため、貸主によっては8月のお盆明けの需要増加に合わせて改修しようと考える方もいます。しかし、閑散期であっても部屋を探している方は一定数いるため、退去後はできるだけ早く改修を行い、募集できる状態にすることが重要です。
弊社が所有するファミリー向けアパートでも、以前は転勤や新年度に合わせた戸建てへの住み替えなどにより、繁忙期に退去が発生することが多くありました。しかし近年では繁忙期中の退去は少なく、逆に4～5月に退去するケースが増えています。
弊社では募集時期にかかわらず、退去後の部屋の状態に応じてリフォームやリノベーションを行い、物件の競争力を高めてから募集しています。
一見すると不利な募集時期ですが、弊社では家賃の値下げや広告料の設定を行わなくても早期成約につながっており、早いケースでは退去後数日で入居申込みが入ることもあります。
この実績からも、閑散期だからといってすぐに家賃を下げたり、広告料を設定したりするのではなく、まずは入居希望者から選ばれる状態になっているかを確認することが重要だと考えています。
閑散期であっても、ターゲット層のニーズに合わせて部屋の魅力を高めることで、早期成約を目指すことは十分可能です。
▶閑散期中の客付け、また弊社リノベーションの詳細に関しては、以下の関連記事をご覧ください。
５．まとめ
今回は、賃貸繁忙期に退去が発生した際に、貸主が行うべき初動対応と空室を早期に埋めるためのポイントについて解説しました。
繁忙期は賃貸需要が高まりますが、退去後に準備を始めると、再募集やリフォーム工事が遅れ、せっかくの需要を逃す可能性があります。そのため、退去連絡が入った時点で募集条件を確認し、管理会社や施工会社と退去後の打ち合わせ日を決めておくことが重要です。
また、築20年以上の物件では、家賃や広告料だけで対応するのではなく、設備・内装・清潔感などを競合物件と比較し、入居希望者から選ばれる状態になっているか確認することも空室対策では欠かせません。
繁忙期だけでなく、3月末以降や閑散期の退去でも、早めに改善へ動くことが早期成約につながります。
今回ご紹介した内容は、私自身が1993年築のアパートを運営する中で実践し、試行錯誤を重ねながら取り組んできた空室対策です。
しかし、「何から始めればよいのかわからない」「自分の物件でも活用できるのか判断できない」と感じる方もいらっしゃるかもしれません。
そのような場合は、(有)山長の無料相談をご利用ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル） 空室対策コンサルタント
1993年に祖父が建設した３棟のアパートを、2007年に突如相続。当時は赤字経営に陥り、修繕費すら捻出できない絶望的な状況からのスタートでした。
暗中模索の中、2018年より独自の「高付加価値リノベーション」を本格開始。
その結果、2020年以降はリノベーション前の入居率77％から、年間平均95％以上へと大きく改善しました。築30年以上の物件ながら、周辺相場より10％以上高い家賃設定で「年間収入430万円アップ」を達成しています。
この逆転劇は『全国賃貸住宅新聞』などの業界メディアでも大きく取り上げられました。
現在は、山梨県内を中心に空室対策コンサルタントとして活動。自ら苦境を乗り越えた「大家の痛みがわかる専門家」として、コストを抑えつつ物件収益を最大化する、持続可能な満室経営をサポートしています。
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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