退去がでたら即日やること！繁忙期に空室を早期に埋める方法
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 2025年12月26日
- 読了時間: 15分
更新日：1月5日
毎年1月～3月にかけては4月からスタートする新生活に向けて、多くの方が賃貸アパートを探します。そのため同時期は退去も発生しやすくなりますが、迅速なリフォームと素早い募集を行えば、早期に部屋が埋まりやすくなります。
一方で、不適切な対応をとってしまうと、たとえ賃貸需要が高まる繁忙期であっても、客付けは難しくなってしまいます。慎重かつ計画的な対応が求められます。
本投稿は、繁忙期において退去が発生した際に行うべきポイントと、空室を迅速に埋めるための具体的な方法について、解説します。
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▼ 目次
【本記事でお伝えする結論】
清潔感が欠けている物件や賃料が相場より高い物件は、繁忙期でも空室が埋まりにくい。
退去が分かった時点ですぐに、再募集手続きとリフォーム打合せ日を決める。
繁忙期であっても築年数に応じたリフォームやリノベーションを行った方が、早期に部屋が埋まりやすい。
築年数が古くても、クオリティーが高い部屋を提供し、適正賃料で募集すれば、広告料を設定しなくても、早期に部屋は埋まりやすい。
3月末に退去が発生した場合は、特に競合物件との明確な差別化を意識した部屋を提供すると、早期に部屋が埋まりやすい。
１．賃貸繁忙期でも空室が埋まりにくい物件の共通点
賃貸繁忙期に部屋探しをしている方は、条件に合う物件があれば、すぐに入居したいと考えています。そのため他の時期と比べると、スムーズに部屋が埋まりやすくなるのが繁忙期の最大の特徴です。
その一方で、繁忙期でありながら、顧客をなかなか確保できないケースが一定数あるのも事実です。こうした物件は以下のような、共通点があります。
賃貸検索サイトに掲載されている写真点数が少なすぎる
賃料が相場より高い
敷金礼金が過剰に設定されている
清潔感が欠如している
必須設備が導入されていない
それでは、これらの特徴について、詳しく見ていきましょう。
賃貸検索サイトに掲載されている写真点数が少なすぎる
at－homeが2025年に発表したリリースによると、賃貸検索サイトにおいて「写真枚数が多い」「写真がきれいで見やすい」物件ほど、問い合わせにつながりやすいことが明らかになりました。
視点を変えれば、掲載されている写真枚数が少なかったり、写真のクオリティーが低いと、部屋探しをされる方の目を引きにくく、結果として物件への関心や問い合わせに結び付きにくいことが言えます。
本リリースから、物件情報を効果的に宣伝するためには、クオリティーが高い写真や、十分な写真枚数の掲載が重要であることが伺えます。
▶at－homeが発表したリリースの詳細は、こちらをご覧下さい。
賃料が相場より高い
賃貸検索サイトにはエリア内の賃料相場が掲載されているため、募集部屋の賃料が相場より高いと、他の物件に流れてしまうことがあります。
また株式会社groove agentが東京都に在住する30代～40代男女1,000人に、賃貸物件での生活の不満についてアンケート調査を行ったところ、「賃料が高い」と回答した方が最も多いことが分かりました。
賃料は家計の支出の中で大きな割合を占めるため、相場より高い賃料設定になっていると、募集時だけでなく成約後もにも不利な状況を招く可能性があります。
▶株式会社groove agentが発表したリリースの詳細は、こちらをご覧下さい。
空室が3か月以上続くと、募集物件と市場のニーズがあっていない可能性が高いと管理会社や仲介会社が判断して、貸主に賃料の値下げを提案することがあります。
例えば賃料7万円の部屋で1か月空室が続くと、7万円の損失が発生します。一方で賃料を2,000円値下げして早期に埋まれば年間の損失はわずか24,000円に抑えられ、結果として損失を最小限に抑えることができます。
しかし一度でも賃料を値下げすると、元に戻すことは非常に難しくなるばかりではなく、同一物件内において賃料の差が発生してしまうので、他の借主との間に不公平感が生まれる可能性が高くなります。
特に他の借主が賃貸検索サイトで、賃料が下がった情報を確認してしまうと、契約更新時に値下げを要求されるリスクが高くなり、これが他の部屋にも波及すれば、最終的に物件全体で賃料の値下げを余儀なくされ、収益性の大幅な低下は避けられなくなります。
▶賃料値下げによって発生する問題点については、過去記事をご覧下さい。
敷金礼金が過剰に設定されている
LIFULL HOME'Sが発表したリリースによると、敷金と礼金の相場はそれぞれ1か月程度となっていますが、築年数が古くなるにつれて、敷金礼金ゼロで募集するケースが増加していることが明らかになりました。
敷金は家賃滞納が発生した際に充当できる保証金ですが、近年では家賃保証会社の普及により、敷金以上の保証を受けられるため、その重要性が薄れつつあります。
また、貸主への謝礼目的で支払われる礼金に関しても、物件供給が飽和している現状では、形骸化してきているのが実情です。
さらに、初期費用を抑えたいニーズが高まっていることから、特に競争力が低下した築20年以上の物件では、敷金と礼金が設定されていると、空室長期化は避けられないと言っても過言ではありません。
▶LIFULL HOME'Sが発表したリリースの詳細は、こちらをご覧下さい。
清潔感が欠如している
部屋探しをされる方は希望条件に合致した3件ほど内見してから、部屋を決めていることが多いです。そのため以下のような状況になっていると、内見時の物件印象が悪くなり、繁忙期であっても成約率は低下してしまいます。
共用廊下や手すりに、ホコリやゴミが溜まっている
雑草が伸び放題で、物件景観が著しく損なわれている
ゴミ分別が守られておらず、ごみ置き場が非常に汚い
郵便ポストにチラシが大量に放置されている
築20年以上経過しているに、原状回復程度しかリフォームされていない
必須設備が導入されていない
全国賃貸住宅新聞社では、不動産仲介会社からのアンケート結果を基に、毎年10月に人気設備ランキングを発表しています。その中で以下の設備が設置されていないと、単身・ファミリー向け物件とも客付けが非常に難しくなってしまうことが明らかになっています。
エアコン
室内洗濯機置き場
テレビモニター付きインターホン
さらに、シャワー付き洗面台や温水洗浄便座、追い炊き機能が標準化されていないと、快適な生活を送れないと判断されるため、内見があっても他の物件に流れてしまう可能性が高くなります。
▶人気設備ランキングの詳細は、過去記事をご覧下さい。
２．退去が出たら即日やること！繁忙期に空室を早期に埋める方法
賃貸繁忙期は、タッチの差で部屋が埋まってしまうことが少なくありません。そのため早期に部屋を埋めるには「早めの対応」を意識することが重要になります。
ここからは、賃貸繁忙期において効率よく部屋を埋めるための方法について、詳しく解説していきます。
１）速やかに再募集手続きとリフォーム打合せ日を決める
一般的な賃貸借契約では、借主が退去する場合遅くても1か月前までには、管理会社に連絡しなくてはならないことになっています。
管理会社が退去を受理するとすぐに貸主に退去連絡が入りますが、この時に貸主が行わなければならない対応は、主に2つあります。
対応①：仲介会社に再募集手続きを依頼する
部屋探しをされる方は賃貸検索サイトを利用するケースが圧倒的に多いですが、同サイトは原則仲介会社しか掲載できないことになっています。そのため退去連絡が入った時点で、すぐに仲介会社に掲載依頼をしなくてはなりません。
賃貸検索サイトに写真や情報を掲載してから反映されるまで、最大1日かかります。掲載するにあたり、必要になる情報は…
賃料設定
募集条件
掲載する写真
です。それぞれについて詳しく見ていきましょう。
賃料設定について
まず賃料設定についてですが、今後のアパート経営の方針によってその戦略は変わってきます。例えば、退去後に大規模な改修工事を行う場合は、付加価値が高まるため従前より賃料を値上げしても、十分な反響を得ることはできます。
ただし、新築物件賃料の80％を上限に設定しておかないと、賃料が高すぎると判断されてしまい逆効果となってしまいます。
一方、最小限の原状回復だけを行い、出来るだけ早く次の借り手を見つけたい場合は、現状維持でも問題はありません。ただし相場より高くなっていると、反響が得られにくくなる点には注意が必要です。
募集条件について
次に募集条件についてですが、築10年以内の場合であれば、「敷金1か月、礼金2か月」まで、ペット可能物件では、「敷金2か月」まで設定しても、集客に支障を来すことは少ないです。
これ以外の物件で敷金と礼金を設定すると、検索で弾かれる可能性が高まるので、無料に設定されることをおすすめします。また、フリーレントを設定しておくと、初期費用をさらに抑えられるため、クロージングがしやすく成約率向上が期待できます。
▶敷金と礼金の無料化の詳細は、過去記事をご覧下さい。
掲載写真について
最後に写真ですが、物件外観と間取り図、そして室内の写真を多めに掲載することがポイントです。
なお築年数が古い物件で、退去後リノベーションを行う場合は、従前の写真を掲載しつつ「リノベーション予定」と事前に仲介会社に伝え、リノベーション完了後に、写真を新しいものに差し替えることで、注目を集めやすくなります。
対応②：リフォーム打合せ日を決めておく
貸主のもとに退去連絡が入った時点で、退去日はすでに確定しているため、すぐに管理会社やリフォーム会社に連絡して、リフォームの打ち合わせ日を事前に決めておかなくてはなりません。
繁忙期は管理会社やリフォーム会社も多忙になるため、連絡が遅れると希望日に打合せすることが難しくなります。結果的に原状回復やリフォーム工事の開始が遅れてしまうことになるので、引き渡しまでに時間がかかり、客付けに影響が出てしまいます。
２）原状回復か？リフォーム、リノベーションか？
退去後の室内改修をどのように行うべきか、悩む貸主はとても多いと思います。
賃貸物件は築年数の経過と共に、資産価値が下がっていくため、その築年数に応じた適切な改修を行うことで、結果的に早期に部屋が埋まりやすくなる傾向があります。
築20年を超えると設備の利便性が低下しやすくなることを踏まえると、新築から築10年までは原状回復、築10年～20年まではリフォーム、そして築20年以上はリノベーションを行うことで、競争力が増し、早期成約や収益性の向上が期待できます。
▶リノベーションのタイミングについては、過去記事をご覧下さい。
弊社物件は築年数が経過していますが、競合物件と比べるとリフォームに注力していたため、2016年までは客付けで苦戦することはありませんでした。
しかし翌年の繁忙期、客付けで失敗したことをきっかけに、リフォームからリノベーションへと方針を転換し、その結果、2020年以降は4期連続で増収増益を達成、本執筆時の2025年12月25日現在満室を継続しています。
▶弊社リノベーション実績については、過去記事をご覧下さい。
３）物件清掃
一般的に賃貸物件の内見は、土休日に行われることが多いのですが、賃貸繁忙期は、平日でも内見が行われることがあります。
内見の際、一番最初に確認されるのが、ごみ置き場と駐輪場、エントランスそして物件周りです。
例えば、ごみ分別が守れなかったり、共用廊下に私物が放置されている、雑草が伸び放題になっている、駐輪マナーが徹底されていないと、多くの内見者は「ここには住みたくない」と感じてしまいます。
第一印象はたった3秒で決まると言われるため、仮に募集部屋が適切にリフォームされていても、第一印象が悪ければ、成約率に影響が出てしまいます。
そのため繁忙期には、最低でも週に1回以上は清掃を行い、できれば内見前に物件周りや共用部分を念入りに清掃しておくと、物件印象を高めることができるため、入居促進につながりやすくなります。
▶物件清掃の重要性については、過去記事をご覧下さい。
３．広告料を設定した方が良いのか？
繁忙期中に募集を行っている貸主の中には、「広告料を設定した方が、客付けにより有利になるのでは？」と考えているはずです。
確かに広告料を設定した物件が成約すれば、客付けした仲介会社は、借主からは仲介手数料、貸主からは広告料を受け取れるため、他社仲介会社も積極的に物件紹介をしてくれます。
しかし、部屋探しをされる方の傾向として、希望条件に合致した部屋を3件程度内見してから決めるケースが多く、さらに仲介会社訪問件数は平均1.5件であることが、株式会社リクルートの調査で明らかになっています。
この点を踏まえると、築年数に応じたリフォームやリノベーションを行い、賃料設定が適切であれば、ニーズとマッチしやすくなるので、広告料を設定する必要性は低いと言えます。
最近の顧客のニーズを見ると、賃料の安さより部屋のクオリティーを重視する傾向が強いため、広告料を設定し営業を強化しても、成約率は低いのが現状です。
そのため、築20年以上の物件で、原状回復以外の改修を行わない場合、適正賃料以下で募集し広告料を設定しても、需要そのものが極めて少ないため、結果的には空室が長期化し、当て馬的に扱われていしまいます。
▶広告料の詳細については、過去記事をご覧下さい。
４．3月末に退去が発生した場合の対処法
繁忙期は比較的に早期に部屋が埋まりやすい一方で、貸主にとって最も厄介なのが、3月下旬にある会社の人事異動です。場合によっては複数件、一気に退去してしまう恐れがあることです。
3月末に退去が発生すると、短期間でリフォームを仕上げたとしても、入居可能時期は4月上旬から中旬になります。しかし4月に入ると、賃貸需要が急激に減少し、さらに5月の大型連休後は、閑散期に入り需要はさらに落ち込むため、空室が長期化するリスクが高まります。
賃貸需要が減少する時期に早期に客付けを目指すには、競合物件との明確な差別化を図ることがとても重要です。
弊社物件でも3月末から4月にかけて退去が発生したことがありますが、成約ターゲット層に訴求する、カフェスタイルに特化したデザイン性が高いリノベーション部屋を提供し、さらに物件周知を強化するため、SNSを活用した集客を強化しています。
競合物件は一線を画したリノベーション戦略を行うことで、閑散期であっても平均1か月程度で成約させることができています。
▶閑散期中の客付け、また弊社リノベーションの詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
５．まとめ
今回は、繁忙期において退去が発生した際に行うべきポイントと、空室を迅速に埋めるための具体的な方法について、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
清潔感が欠けている物件や賃料が相場より高い物件は、繁忙期でも空室が埋まりにくい。
退去が分かった時点ですぐに、再募集手続きとリフォーム打合せ日を決める。
繁忙期であっても築年数に応じたリフォームやリノベーションを行った方が、早期に部屋が埋まりやすい。
築年数が古くても、クオリティーが高い部屋を提供し、適正賃料で募集すれば、広告料を設定しなくても、早期に部屋は埋まりやすい。
3月末に退去が発生した場合は、特に競合物件との明確な差別化を意識した部屋を提供すると、早期に部屋が埋まりやすい。
賃貸繁忙期は賃貸需要が一気に高まるものの、近年の賃貸市場は「借り手有利」の状態が続いています。
特に築年数が20年以上のアパートの場合、ただ単に原状回復だけを行い、適正賃料と広告料を付けた空室対策では、競争力自体が弱いため、繁忙期であっても客付けは厳しいと言わざるを得ません。
繁忙期で空室を必ず埋めたい貸主は、この点をしっかりと抑えておく必要があります。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
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